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不動産投資の物件選びで注目するのは利回り?収益?ポイント3つを解説

不動産投資の物件選びで注目するのは利回り?収益?ポイント3つを解説

不動産投資の物件選びで重要なことは物件の利回りでしょうか?それとも収益や物件の価格でしょうか?

物件選びは3つの重要ポイントに絞ることが可能で、満室経営、融資の可否、ROIやキャッシュフロー計算となります。

ROIとは耳慣れない言葉ですが、不動産投資をする上で重要なキーワードとなります。ROIについて知ることで、ローンを組む必要性や不動産投資のレバレッジ効果が分かる事でしょう。

まずはポイントを解説する前に物件の情報収集、物件概要書のチェック方法についてお伝えしていきます。購入だけではなく売却に有利になる物件についても触れていきますので、ぜひご覧ください。

物件選びでするべき事とは?まずは情報収集と書類チェック

不動産投資の物件選びの前段階では情報収集や不動産会社との関係作りが重要となります。
収益や利回りが高い好条件の物件は、インターネットではすぐに申込みが入ってしまう為、不動産会社から紹介してもらう方が良いでしょう。

選び方のポイントや素人では見逃しがちな重要点についても教えてもらえるため、初心者には特におすすめです。情報収集や不動産会社の付き合い方、物件の詳細を知ることができる「物件概要書」のチェックポイントと併せてご紹介します。

物件選びは情報収集がカギ

物件選びでは「いかに多くの情報を収集して精査するか」がカギとなります。

購入価格が相場より安く立地等の条件が良い好条件の物件は、市場に出回ってもすぐ売れてしまうためいち早く情報を手に入れるルートを作っておきましょう。

「ルート」といっても特別なことではなく、不動産業者のサイト・メールマガジンや不動産投資専門のサイト、競売物件の情報サイト等を一通りチェックする習慣を身につけましょう。

例えば通勤時間やお昼休みを情報収集の時間に充てるだけで、「物件を見る目」が肥えてきます。

条件の良い「お宝物件」を手に入れるためには、不動産会社の人とコンスタントに連絡を取り合っておくことが重要となります。不動産業者と連絡を取り合う際は、「レスポンスの早さ」を心がけましょう。

熱心に勉強をしている投資家は誰でも応援したくなるものです。セミナーや講演会、書籍等で不動産投資の勉強を行い業者に話を聞くことで、業者に物件を紹介してもらえるチャンスがあるかもしれません。

物件概要書をチェックする
興味のある物件について問い合わせをする事で不動産会社から「物件概要書」という書類を貰う事が出来ます。

物件概要書には物件の価格、利回り、アクセス、土地の面積や建蔽率・容積率、建物の構造や建築年、設備など物件の詳細情報が記されています。

物件概要書では最低でも築年数、利回り、価格、構造は抑えておきたいものです。構造と築年数、アクセスは入居希望者が重要視する部分で不動産価格にも関わってきます。

また「再建築可能」「所有権があるか」「違法建築物件ではないか」をチェックしておくことも重要なポイントとなります。
物件概要書に「再建築不可」の記載がある物件は文字通り再建築が不可能の物件で、金融機関からの融資も受けにくく、資産価値は低く見積もられます。

基本的に「再建築可能」である物件を選びましょう。

借地権」の物件は土地を借りて提供している物件のことですが、土地は地主のものとなりますので毎月地代を払う必要があり、金融機関からの審査では借地権物件は一般的に低めに評価され、融資がおりにくいのが現状です。一方で「所有権」を持つことが可能である物件の場合は土地も自分のものとなりますので、上記の問題がクリアされます。

建蔽率や容積率には法律で定められた制限があり、2006年以前に建てられた場合アスベスト含有である可能性があります。アスベスト含有物件の場合、除去作業が必要となりますので減額交渉をすることが一般的です。

また建築当時は違法物件ではなくても、法改正により違法物件となっている場合もあるので不動産会社に尋ねてみましょう。

不動産投資での物件選びのポイント3つ

不動産投資における物件選びのポイント3つをご紹介します。

満室経営、融資、ROIやキャッシュフロー計算がポイントとなりますが、「ROIって何?」「満室にするにはどうしたらいいの?」と疑問をお持ちの方も多い事でしょう。

業界特有の言葉は難しく感じてしまいますが、不動産投資において重要なポイントですのでおさえておきましょう。
ROIと利回りの違い、ローンの重要性も解説していきます。

満室になるか
不動産投資で最も避けるべき事態は空室の状態が続き、家賃収入が途絶える事ですので、「満室経営ができるか」は物件選びで重要なポイントとなります。

満室経営ができる物件は需要が高い事がポイントとなりますので、都心でアクセスが良いマンションやインターネット無料、宅配ボックス付き等の設備がある物件は人気があることでしょう。設備に関しては後から取り付けることも可能ですので、エリア内で人気のある物件を狙いましょう。

融資を受けられるか
金融機関から融資が受けられなければそもそも物件を購入できませんので、融資を受けられるエリアか、自身の属性で融資を受ける事が出来るかを確認しておきましょう。

融資を受けやすいエリアはやはり都心です。都心の物件は需要が高いため、審査が通りやすい傾向があり、金融機関は政府系金融機関や都市銀行(メガバンク)、ノンバンク等が対象となります。

区分マンション投資の場合には、45年ローンが活用できるオリックス銀行や35年ローンで1%台中盤の金利の活用ができるジャックス保証のソニー銀行やイオン銀行が有利にローンを活用できます。

金融機関の選択肢が多い会社選びが大切です。

実は、金融機関の提携は販売会社の信用によって異なるため、どこの金融機関で優遇金利での貸し出しの斡旋ができるのかを事前に確認する必要があります。

社会人で融資を受けやすい方は公務員や士師業(医師や弁護士等)、上場企業の会社員と言われていますが、会社員はおおむね融資を受けやすい傾向にありますので社会的信用を活用して取り組める数少ない投資の中の一つです。

自営業者やフリーランスの方は、自己資産を多く持つことで融資を受けやすくなります。

ROI
ROIとは不動産投資の持つレバレッジ効果を加味した指標で、つぎ込んだ資本に対して得られる利益の割合が分かります。

ROIは以下の計算式で求める事が出来ます
想定される年間利益(キャッシュフロー)/最初の自己資金×100

例えば物件価格が2000万円、頭金200万円の場合、ローンは1800万円となります。想定される利益(キャッシュフロー)が年間で50万円を見込める際、ROIは以下のように計算できます。

50万円(キャッシュフロー)÷200万円(頭金)=25%

頭金が多くなると投下資本が増えるため、レバレッジ効果は少なくなります。

例えば物件価格2000万円キャッシュで支払った場合、

50万円(キャッシュフロー)÷2000万円(頭金)=2.5%

ROIは一気に下がってしまいました。ローンを組む事でいかに「少ない自己資金で利益を生み出す」レバレッジ効果が高くなっていることがお分かり頂けたでしょうか。

物件選びの際は「ROIを参考にすると良い」と言う投資家や業者も存在しますが、中古物件等の物件価格が安い場合ROIは上がります。またROIは家賃収入の変動や金利上昇リスクを織り込むことができないという欠点があります。

物件価格が安くても需要が見込めなければキャッシュフローは生まれませんので、ROIは「参考程度」に留めておきましょう。

なお利回りも利益率ではありますが、物件価格に対しての利益の計算ですので投資資本を加味したROIとは別の指標となります。ROIと同じく物件選びにおいて参考にしましょう。

利回りに関しては以下の記事をご参照ください。
【利回り】表面利回りと実質利回りの違いを解説!

不動産投資で重要となるのは「キャッシュフロー」です。キャッシュフローが多く得られる物件は査定でプラスに働きますので売却価格が高くなる傾向にあります。
また次の物件の頭金に充てることで複数の不動産運用が可能になります。

最近では諸費用もローンに組み込むことができ、頭金を0円でスタート出来ることからROIが適応されないケースも発生します。

中古物件の場合では、頭金を使わずに毎月のキャッシュフローがプラスになる物件の選定も1つの指針になるのではないでしょうか。

「依存物件」は避けたほうが良い

特定の企業や学校の近くにある物件は、一見安定した家賃収入が見込めそうですが企業が倒産、学校が撤退する事で家賃収入がゼロになるリスクがあります。

上記のような物件を「依存物件」と呼びますが、たとえ大企業でも倒産する可能性や工場の閉鎖や移転の可能性もあり、少子化が進む時世ではリスクが高いと言わざるを得ないでしょう。

一方で、晩婚化や都心回帰、セカンドハウスの需要による単身者の増加が見込まれますので、都心地のワンルームマンションは安定した需要があると予測されます。

まずは区分マンションから

物件選びの情報収集や物件概要書について、物件選びのポイント3つを解説してきました。

特に初心者におすすめの物件は都心の区分マンションで、株式会社クレドでは『駅力』 『ブランド力』 『集客力』を兼ね備えた物件をご用意しております。

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