【高騰する不動産価格】不動産ローン金利を考慮すると総返済額は変わらない？

2019.01.11 マンション投資

昨今では不動産価格が上がってきているのは皆さんもご存じの通りです。中には、物件価格が落ち着くまで自宅の購入や不動産投資は控えておこうと考える方もいるかもしれません。しかし、低金利だからこそ不動産を購入するチャンスもあるのです。

総返済額で考える不動産価格

https://chintai.mynavi.jp/baikyakusatei/column/baikyaku_knowhow22/ こちらの記事でニッセイ基礎研究所・金融研究部の佐久間誠氏が不動産価格についての興味深い話をしています。「重要なのは、住宅ローンの利息額も含めたコストがいくらになるか。例えば、10年前に比べ不動産価格は高騰しましたが、住宅ローンをフルで借りた場合の総返済額で比較すると、昔も今も大して変わらないんです。それは、10年前より金利がグッと下がっているからなので、仮に2021年にマンションが今より安くなったとしても、金利が上がってしまえば元も子もありません」と語っています。これは、金利についての非常に重要な提言なのではないかと思います。私たちはついつい見た目の金額ばかりで不動産投資で考えてしまいがちですが、多くの人は実際に投資をする際に不動産投資用ローンを使います。この際、金利の影響を考えないと、得をしているつもりが実際は損という事態が発生してしまうのです。

10年前の金利と不動産価格・現在の金利と不動産価格を実際に計算してみよう。

まず、佐久間誠氏がお話しされていた内容を例を使って実際に説明していきます。

フラット35の金利はARUHI調べによると2008年頃の住宅ローンは金利3%でしたが、現在は1%近い金利になっており1/3になっています。この2％が物件購入に関してどの程度の影響が出てくるのでしょうか。もしかしたら、たった2%の変化なんて大したことないんじゃないかと思いませんか。実はそんなことないんです。これがとっても大きな違いになりますので例をみていきましょう。例えば、5000万円の物件を固定金利3%・35年ローンで購入した場合、なんと、トータルの返済額は8081万8500円になりますので、3081万円もの金利を支払うことになります。利息だけで不動産価格の半分以上も余分に支払う事になるので見逃せない数字です。では、固定金利1%だった場合、トータルの返済額はいくらになるんでしょうか？実は5927万9640円なのです。固定金利がたった2%違うだけで、 2153万8860円もトータルの返済額が変わるということになります。

地価は上がっているのか、下がっているのか。平成31年地価公示で確かめる

さらに平成31年地価公示というデータを参照していきます。

実際に調査すると直近10年の地価変動率はむしろ全国平均で13.5%下がっていることがわかります。さらに東京においては、4.6%しか下がっていません。とはいえ、人気な首都圏などは土地の単価が高騰していますので、例えば、10年前に5000万円で金利3%だった物件が、現在金利1%の環境下で6800万円にまで高騰しているケースを考えてみましょう。この場合、トータル返済額はいくらになるでしょうか。5000万円で金利3%ですとトータル返済額は8081万8500円になります。では、6800万円で金利1%の場合はどうでしょうか。実は返済額は8062万680円とほとんど変わらない事が分かります。不動産価格が1800万円も高騰したとしても、金利を考えるとあまり変わらないというのは、こういう理屈になります。

何が大事なのか

住む為の不動産を購入する場合には全てを購入者が支払わなければならなくなるので、その差は大きなものになります。その点、不動産投資では、ローンの支払いを入居者が支払う家賃で賄う事が出来ます。ここで見落としがちな点として、不動産投資をお勧めする会社によって提携している金融機関が異なるという事です。未だに２％後半の金利で貸し出しをしている金融機関とのみ提携をしている会社や、1％台のローン貸出金利の金融機関各社と提携している不動産会社があります。どの金融機関と提携しているかを事前に確認することが大切になります。
　また、最近では物件価格が上がっていますが、その分、低金利で借りる事が出来るので、ローンを活用して購入する方にとっての投資効率は大きな差が御座いません。しかし、ローン金利が２％以上の金融機関で融資を受けてしまうとこの限りではなくなります。不動産投資を生命保険や個人年金保険の様な保証商品として長期投資をする際には非常に有効な投資方法になります。そのため、物件価格だけに気を取られないで不動産投資用ローンの金利も含めた知識武装で、勝ちやすい「選球眼」を鍛えていきましょう。
また、金融機関によりますが、今は融資が可能でも時期によっては融資可能上限の見直しや、融資可能条件も変わってきます。10年前までは、年収６００万円以上でなければ金融機関から融資を受けられないという事もありました。条件の良い金融機関が貸し出し層を広げている今がチャンスなのかもしれません。

歴史的に見ても、マイナス金利などの影響で非常に金利が低い状態の中、あなたはどうやって不動産投資と付き合っていきますか？