10年前より高騰した不動産価格。でも実は不動産ローンの金利を考慮すると総返済額は変わらないって本当？

2019.01.11 マンション投資

総返済額で考える不動産価格

「五輪後の不動産価格」は上がる？下がる？家の売買は結局どのタイミングがベストなの？

こちらの記事でニッセイ基礎研究所・金融研究部の佐久間誠氏が不動産価格についての興味深い話をしています。「重要なのは、住宅ローンの利息額も含めたコストがいくらになるか。例えば、10年前に比べ不動産価格は高騰しましたが、住宅ローンをフルで借りた場合の総返済額で比較すると、昔も今も大して変わらないんです。それは、10年前より金利がグッと下がっているから。ですから、2021年にマンションが今より安くなったとしても、金利が上がってしまえば元も子もありません」と語っています。これは、金利についての非常に重要な提言なのではないか、と思います。私たちはついつい見た目の金額ばかり不動産投資で考えてしまいがちですが、多くの人は実際に投資をする際、住宅ローンを使います。この際、金利の影響を考えないと、得をしているつもりが実際は損という事態が発生してしまうのです。

10年前の金利と不動産価格・現在の金利と不動産価格を実際に計算してみよう。

まず、佐久間誠さんがお話しされていた内容を例を使って実際に説明していきます。

フラット35の金利はARUHI調べによると2008年頃の住宅ローンは金利3%でしたが、現在は1%近い金利になっており、1/3になっています。これはどのくらい大きいことなのでしょうか。もしかしたら、たった2%の変化なんて大したことないんじゃないか、って思いませんか？実はそんなことないんです。これがとっても大きな違いになります。例をみていきましょう。例えば、5000万円の物件を固定金利3%・35年ローンで購入した場合、なんと、トータルの返済額は8081万8500円になります。3081万円もの金利を支払うことになるんですね。これはとんでもない金額ですよね。では、固定金利1%だった場合、トータルの返済額はいくらになるんでしょうか？実は5927万9640円なのです。固定金利がたった2%違うだけで、 2153万8860円もトータルの返済額が変わるということになります。

地価は上がっているのか、下がっているのか。平成31年地価公示で確かめる

さらに平成31年地価公示というデータを参照していきます。

実際に調査するとここ10年の地価変動率はむしろ全国平均で13.5%下がっていることがわかります。さらに東京においては、4.6%しか下がっていません。とはいえ、もちろん、人気な首都圏などは土地の単価が高騰していますので、例えば、10年前に5000万円で金利3%だった物件が、現在金利1%の環境下で6800万円にまで高騰しているケースを考えてみましょう。この場合、トータル返済額はいくらになるでしょうか。5000万円で金利3%ですとトータル返済額は8081万8500円になります。では、6800万円で金利1%の場合はどうでしょうか。実は返済額は、8062万680円になります。ほとんど変わらないですよね。不動産価格が1800万円も高騰していたとしても、金利を考えるとあまり変わらないことがあるというのはこういう理屈なのです。

では、何が大事なのか。

住む為の不動産を購入する場合には全てを購入者が支払わなければならなくなるので、その差は凄く大きなものになります。その点、不動産投資では、ローンの支払いを入居者さんが支払う家賃で支払う事が出来ます。ここで見落としがちな点として、不動産投資をお勧めする会社によって提携している金融機関が異なるという事です。未だに２％後半の金利で貸し出しをしている金融機関とのみ提携をしている会社や、1％台のローン貸出金利の金融機関各社と提携している不動産会社があります。どの金融機関と提携しているかを事前に確認することが大切でしょう。また、最近では物件価格が上がっていますが、その分、低金利で借りる事が出来るので、ローンを活用して購入する方にとっての投資効率は大きな差が御座いません。生命保険や個人年金保険の様な保証商品の様に長期投資をする場合には非常に有効な投資方法になります。そのため、物件の事だけに気を取られないで不動産投資用ローンの金利も含めた知識武装で、勝ちやすい「選球眼」を鍛えていきましょう。歴史的に見ても、マイナス金利などの影響で非常に金利が低い状態の中、あなたはどうやって不動産投資と付き合っていきますか？