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5年後に後悔しない為に。大切な収入口の「家賃相場」はどうやって調べる?

ノウハウ

5年後に後悔しない為に。大切な収入口の「家賃相場」はどうやって調べる?

空室リスクに影響を与える「家賃相場」の調べ方

 不動産投資のリスクのなかでも最も高いのが空室リスクです。空室が続いてしまうリスクが高くなってしまうのは、様々な原因がありますが、その一つに投資対象物件のあるエリアの家賃相場を読み間違えることがあります。
相場家賃の読み間違いで最も多いのが、販売する不動産会社の営業トークを素直に受け入れて全てを鵜呑みにしてしまい起こる要因と、家賃保証だから安心だからと、家賃保証金額が妥当なのかどうかを自分自身で調べない事です。
 不動産は一つとして同じものがないのですが、一方で家賃相場というそのエリアに根付いているものが存在します。家賃相場というのは、駅からの距離、利便性、築年数、設備、広さ、契約の時期など様々な要因によって左右されます。

 家賃相場の調べ方ですが、賃貸物件サイトのホームページなどから調べることもできますし、直接、購入したい物件のエリアを得意とする不動産会社に聞くということでも調べられます。

 例えば、以下のような賃貸物件サイトのホームページが参考になるでしょう。
 LIFULL HOME’Sの家賃相場(https://www.homes.co.jp/chintai/price/

 ホームメイト「全国標準家賃データ(https://www.homemate.co.jp/rent/research/
 賃貸物件サイトを見ればわかりますが、エリア毎におおよその家賃相場が存在しており、その家賃相場から、かけ離れた賃料を設定すると、入居者がなかなか集まらないということがあるのです。

家賃を下げると、投資が回らない悪循環に陥る

  空室を埋めるためには様々な方法があります。しかし、オーナーの事情をあまり考えない不動産会社から提案されるのは、「家賃を下げる」という方法です。家賃を下げれば、入居者を集めることが容易になるからです。
 ところが、家賃を下げれば当然の事ながら家賃収入額も減ってしまいます。不動産投資をスタートする人の多くは融資を受けて物件を購入しているので、想定した家賃が入って来ないとローン返済が苦しくなってくるケースも発生します。中には、自分の給料から相当額を持ち出して、ローン返済の補てんに充てなければならない場合もあるのです。
もちろん、このようなことが続けば、投資を続けられなくなってしまいます。だからこそ、安易に「家賃を下げる」方法を採用してはいけないのです。
それは、購入時の家賃が適正かどうかによっても大きく変わる事案なので、やはり購入前にしっかりと自分自身で確認する必要があります。

新築物件はプレミアム価格を差し引いてのシミュレーションが必要

 この問題を解決するためには、家賃相場に見合った適正な家賃を設定することです。想定家賃が高すぎる物件を購入してしまうと、家賃相場に見合った適正な家賃を設定するのは難しくなるものです。
 例えば、新築物件は想定家賃が高い物件の一つです。新築物件が家賃相場よりも高いのは、新築物件の家賃がプレミアム価格で設定されているからです。他の同じような条件の物件よりも、新しいということで家賃が高めに設定されています。新築に住みたい入居者もいますので、プレミアム価格でも入居者を集めることはできます。
プレミアム価格での家賃設定は、場所にもよりますが建築されてから1〜2年ぐらいは維持できると考えられています。しかし、それ以降は家賃相場に従って家賃設定をしないと入居者を募集しづらくなります。このため、新築物件に投資を考えているのであれば、数年したら訪れるプレミアム価格の下落を考慮に入れて、家賃収入のシミュレーションをすることが大切です。そうでなければ、想定した収入を得ることは難しくなってしまいます。
 しかしながら、新築物件の家賃が家賃相場に照らしてどのくらい下がるのかというのは、想定シミュレーションではわかりにくいところが多いものです。なぜならば、建築されてから10年間で家賃の価格は大きく変動するというデータがあるからです。そのため、こちらの想定以上に下がってしまうこともあるのです。
では、どうすれば良いのでしょうか? 
 答えは、きちんと入居者が付いている実績のある家賃で募集できる築浅の物件を購入するということです。例えば、建築されから10年以上経過している物件は、新築と異なり、想定の家賃ではなく、入居実績のある家賃で利回りを表示しているので収支シミュレーションもより実績に近いものとなります。さらに、購入価格も新築のように広告費用などの無駄な経費が上乗せされていないので、新築物件よりも安く購入することができ、初期費用を大きく下げることができます。投資のためのリスクを低減できるので、投資を着実に続けることができるというわけです。
 新築物件と中古物件でどちらを選ぶのか迷っているのであれば、そのための正しい判断力を学ぶことができる、株式会社クレドのセミナーに一度、訪れてみてはいかがでしょうか?

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