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詳しく解説!必ず知っておきたい不動産投資と競売物件の関係とは?

詳しく解説!必ず知っておきたい不動産投資と競売物件の関係とは?

この記事をご覧のみなさんは、不動産競売というものに対してどのようなイメージを持っているでしょうか。

たいていの方は、借金の返済が滞って差し押さえられた物件が売りに出されるといった、マイナスイメージをぼんやりと持っているのではないでしょうか。
不動産競売について詳しく知っている方はあまり多くありません。
なぜなら、ほとんどの方が「自分とは無縁のことだ」と感じているからです。
しかし、実はちょっとしたきっかけがあれば、あなたも不動産競売と関わりを持つようになる可能性は大いにあるのです。

そこで今回は、不動産競売について、購入する側と競売に出される側の視点から解説していきます。特に、不動産投資と競売物件についての関連性を詳しくお伝えしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産競売ってどんなもの?

不動産競売とは、裁判所が執行する手続きのことで、不動産が競売形式で売られることです。

たいていの場合、不動産競売は、住宅ローンなど借金の返済が滞ったときに起こります。借金を回収したい債権者である銀行などが、裁判所に対して申立をすることによって競売に出されるのです。

2019年の競売物件統計データによると、2008年のリーマンショック以降、競売物件の件数は年々減ってはいるものの、依然として月々約1,000件もの物件が競売に出されており、その半数以上が個人や法人によって落札されていす。
(参考:一般社団法人 不動産競売流通協会(https://fkr.or.jp/crm/stats)

そんな不動産競売には、強制競売と担保不動産競売の2種類が存在します。

・強制競売と担保不動産競売

強制競売とは、債務者の意思に関係なく行われる競売です。競売の対象は不動産に限らず、車や船なども含まれます。債権者は、借金を回収するために裁判所に対して申立をし、裁判者が申立を認めると、裁判所の命令で強制的に不動産競売の手続きが進められます。
それに対して担保不動産競売は、抵当権や根抵当権が設定された不動産に対して行われる不動産競売です。

一般的に、住居用や投資用の不動産を、住宅ローンを組んで購入する場合、ローン返済が滞ったときの担保として、その物件に抵当権や根抵当権を設定します。その抵当権や根抵当権が実行されると、その不動産は競売に出され、売却によって得たお金は借金の返済に充てられるということです。

不動産競売のメリットやデメリット

不動産競売のメリットとは?
銀行などの債権者は、不動産競売により、返済が滞っていた借金の一部またはすべてを強制的に回収することができる可能性があります。債務者にとっては、不動産売却に必要な手数料や手続きが不要になるため、手間なく不動産を手放すことができます。
競売不動産を購入する側にとっては、市場価格より安く、約7割の価格で不動産が手に入る可能性があるということが魅力でしょう。

不動産競売のデメリットとは?

一方で、不動産競売には多くの問題点もあります。債権者にとっては、予定通りに利子つきでローン返済してもらったほうがいいので、できれば不動産競売は避けたいところです。債務者にとっても、不動産競売が執行されたからといって、残りの借金が消えるわけではなく、返済の義務が残るため、不動産が安く売られるのは良くありません。

また、競売物件は内覧ができない物件がほとんどで、競売不動産の購入者にとってもフタを開けるまで中身が見えないリスクが伴います。不動産競売は、積極的に利用するべき制度ではなく、苦しいときの最終手段として考えておくのが良いでしょう。

不動産競売の流れ

不動産競売の流れは、大きく分けて5つのステップで執行されます。

  1. 競売申立
  2. 差押登記
  3. 現況調査
  4. 売却実施
  5. 代金納付

競売申立
債権者が、裁判所に対して不動産競売の申立を行います。これを裁判所が認めると、不動産競売が決定され、差押登記に移ります。

差押登記
競売の対象となる不動産の登記簿に、差押登記をします。差押登記は競売の手続きが正式に開始されたことを公示する登記です。

現況調査
裁判所の執行官による現況調査が行われます。現況調査の目的は、競売の際に基準となる物件価格を算出することです。調査された内容をもとに物件明細書が作成され、売却基準価額が決定されます。売却基準価額は、指示不動産の市場価格の4〜5割程度になることが多く、入札の際は、この売却基準価額よりさらに2割安い価格から入札が可能となります。

売却実施
売却実施処分が始まると、売却スケジュールや物件明細書などが広告されます。その後、不動産は競売物件として一般公開され、入札が開始します。入札は1週間で終了し、開札されます。入札のうち、1円でも高い価格で入札した人が物件を落札します。これに対し、裁判所が売却許可決定をすると、代金納付へ進みます。

代金納付
落札者が代金納付をすると、不動産の所有権が移転し、現在の所有者に対しては不動産の引渡命令が下されます。これで不動産の現在の所有者は強制退去となり、不動産競売手続きは完了します。

競売物件と不動産投資の関係について

ここまで、不動産競売についてお話ししてきましたが、ここからは不動産投資との関わりについてお話ししていきましょう。

競売物件で不動産投資は可能?

可能ですが、リスクが高いので、あまりオススメできません。

一般的に市場価格の約7割で不動産を購入することができる不動産競売ですが、便利で人気のあるエリアの物件は当然ながら、入札者が多く、その分購入価格も高くなる可能性があります。最近では、一般投資家が根拠もなく入札をしているケースもあり、一昔前と比べても市場価格と殆ど変わらない市況になっています。落札から支払いまでのスパンに金融機関からの融資手続きを考えると時間的にも非常に難しいところです。

その上競売物件は、売主に瑕疵担保責任が無いため、購入した物件に致命的な瑕疵があっても、落札者が修理費用を負担しなければいけないのです。一般的な不動産取引では、不動産業者が重要事項説明が義務付けられていますが、不動産競売の場合はそのようなこともありません。そのため、よほど不動産投資の経験と知識がある方は選択肢としてもありですが、一般にはお勧めできません。

投資用マンションの競売案件が増大

実は、投資用マンションが競売に出されるケースが多発しております。購入時に提案を受けた状況が数年で終焉を迎え、毎月の負担金額をまかなうことができなく賄うことが出来なくなる為です。
なぜなら、投資用マンションは投資用マンションローンを組んで購入することが多く、毎月返済が苦しくなってしまう場合があるからです。不動産投資で住宅ローンを組んだ場合、入居者から得られる家賃の一部を、月々のローン返済に充てることになります。

しかし、仮に不動産収支が赤字になったり、空室が長く続いてしまった場合、日ごろの生活費に加えて不動産投資で組んだ住宅ローンを返済するのが難しくなってしまうこともあるでしょう。このようにしてローンの返済が滞ってしまうと、債権者の申立により競売が実行されてしまうことがあるというわけです。それでは、どのような場合に、不動産収支が赤字になってしまうのでしょうか。

不動産収支が悪化してしまう原因とは

不動産投資は、数ある投資の中でも価値の変動が緩やかなローリスク投資であると考える方も多いでしょう。
確かに不動産投資は、物件の選定と家賃の設定を大きく間違えなければ、安定した収入が長期にわたって得ることができることが多く、株や先物投資などと比較してもリスクは低いです。しかし、投資をする以上は当然リスクが伴なうことを忘れてはいけません。

空室リスク
不動産投資は賃貸収入が主な収入源となるため、入居者がいなければ家賃収入も得られません。家賃収入が得られないと、住宅ローンの返済額>家賃収入の赤字経営になってしまうおそれがあります。
重要なポイントは、家賃の設定にあると思います。不動産会社から提案を受けた家賃設定の妥当性をしっかりと見定めましょう。物件購入時から毎月の収支がマイナスになっている方は将来的には大きな負債を抱える可能性がある事を加味しましょう。

原状回復や修繕費用が突発的に発生するリスク

入居者が引っ越しなどにより退去する場合、入居者が退去した後の原状復帰にかかる費用は、建物の所有者が負担しなくてはいけません。

同様に、入居者の生活に支障をきたしてしまうような、建物や設備の不具合も、建物の所有者が修理費用を負担しなくてはいけないのです。これは民法による定めがあり、所有者はこれを履行する義務があります。

第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。引用:電子政府の総合窓口 e-Gov

また、突発的なトラブルによる修繕がなくとも、物件は経年劣化による修繕が定期的に必要になります。この定期的なメンテナンス費用についてもルールがあり、計画的なメンテナンスがされていない物件は当然、入居者の満足度も低く、空室リスクが高くなってしまいます。
また、分譲マンション投資の場合では、全所有者から集める修繕積立金が値上がりすることを知っておきましょう。マンションの総戸数や各所有物件の広さによって変わりますが、1平米辺り200円〜250円程が妥当だと言われています。

不動産価値の下落リスク

不動産投資により得られる収益は、賃貸料だけではありません。不動産を購入した10年後や20年後、不動産を売却することによって得られる収益もあるのです。

しかし、世の中の経済動向など外的な要因で、購入時より不動産価値が大きく下落してしまった場合、不動産を売却することによって得られる収入も少なくなり、赤字になることがあるのです。
購入する前に、不動産を売却しなければならない状況を考え、売却も出来る(損益分岐点)という選択肢の仮説を立てましょう。

不動産投資には信頼できるパートナーが必要不可欠

このような理由で支出が収入を上回り、ローンの返済が滞ってしまうと、投資のために購入した不動産が安値で売却された挙げ句、借金だけが残るといった事態になりかねません。そのようにならないよう、不動産投資をする場合は、将来的にも安定して入居が見込める物件選びと、計画的な資金計画を立てる必要があります。

どちらも不動産投資の経験が浅い方には難しいかもしれません。しかし、このような物件選びや資金計画は、取引をする不動産会社や管理会社によっては、しっかりとサポートしてくれるのです。そういった意味では、信頼できる不動産業者と取引することが不動産投資の成功の鍵を握ります。


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