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空室保証ってどんなサービス?サブリースとの違いや仕組みを徹底解説

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空室保証ってどんなサービス?サブリースとの違いや仕組みを徹底解説

「空室保証」というサービスをご存知でしょうか?

オーナーが一定の保証料を支払う事で空室が発生した時、家賃を保証してくれる制度で、空室リスクが気になるオーナーに安心の保証サービスとなっています。

「サブリース」にも家賃保証サービスが付いていますが、空室保証との違いは一体何でしょうか?

空室保証の概要と仕組み、サブリースとの違い、メリット・デメリットをご紹介します。

空室リスクが気になるオーナー様だけではなく、「これから不動産投資を始めたいけど空室が気になる」という方も是非ご覧ください。

空室保証の仕組み、「サブリースの家賃保証」の違い
空室保証ってどんなサービス?

空室保証とは保証料を支払う代わりに、不動産会社・管理会社が空室期間の家賃を保証する仕組みですが、サブリースは一度不動産会社が物件を借り上げた後、入居者に部屋を貸す「転貸」制度です。

オーナーの経営に対する考え、運営・管理にどれだけ携わるかによって空室保証とサブリースのどちらを選ぶかを決める事になります。

まずは「空室保証とは何?」という疑問にお答えしていきます。

空室保証とは
空室保証とは、毎月オーナーが一定の保証料を支払う事で不動産会社が空室期間の家賃を保証する仕組みです。不動産会社や保証会社によってサービス内容は異なり、保証料は家賃の〇%といった形で支払います。補償される割合は会社により異なりますが、一般的に80~90%程度であることが多いです。

物件の空室リスクに対応できるサービスとなっていますが、サブリースの「家賃保証」とはいったい何が違うのでしょうか?

サブリースとは?
サブリースとは「転貸」という意味で、管理会社や保証会社が物件を一括で借り上げた後に入居者に貸し出す仕組みとなっています。サブリースには「賃料固定型」「実績賃料連動型」の2種類の契約形態があり、賃料固定型は空室が発生し家賃収入が変動しても一定の賃料が保証会社からオーナーへ支払われる仕組みとなっています。

実績賃料連動型は実際の家賃収入と連動して賃料が支払われる契約になっています。

サブリースと空室保証の違い
サブリースと空室保証は仕組みが違いますので、空室保証では家賃の見直しや修繕工事等の決定権はオーナー側にある事が多く、運営の権限はオーナーに委ねられる事が多いです。

敷金・礼金・更新料等もオーナーが受け取ります。

一方でサブリース契約では保証会社が物件を借り上げているため、敷金等の一時金は保証会社が受け取る事が多く、家賃や契約内容の見直し等の諸条件の変更は保証会社が決定するパターンが多いです。

保証料はサブリース契約では2年に1回程度更新があり、保証率が見直される可能性がありますが家賃保証では毎月定額となっています。

家賃保証では入居者募集や入居者との契約等は、オーナー自身で行いますが、別途不動産会社と契約する事が可能です。

オーナーの経営方針や運営に割く時間によりサブリース契約を選ぶか家賃保証を選ぶかは異なるでしょう。

収益性を上げたいオーナーや経営に携わりたい方は家賃保証、「経営を全て任せたい」というオーナーはサブリース契約を選ぶと良いでしょう。

ただしサブリース契約は途中解約が難しい、収益性が下がるといったデメリットが存在しますので、慎重に検討しましょう。

空室保証のメリット・デメリット

空室保証には空室が発生しても損失が少ない、ローンの審査に通りやすくなる可能性があるというメリットがある一方、保証料がかかる、全額保証されないといったデメリットが存在します。

空室リスクに効果的なサービスではありますが、メリット・デメリットを把握した上で契約を検討しましょう。
空室保証ってどんなサービス?

空室保証のメリット

空室が発生しても損失が少ない
空室保証の一番のメリットは、空室になった際の損失が少ないという点です。オーナーにとって空室により家賃収入が入らない「空室リスク」は最も回避すべきリスクですが、空室保証は損失を軽減できるため利回りやキャッシュフローは一定の維持が可能です。

ローンの審査に通りやすくなるケースがある
空室保証を付ける事で、一定額の家賃収入が保障されるため金融機関の融資が通りやすくなるケースがあります。
融資の審査に通るためには物件の収益性・資産価値に加え申込者の職業や収入等「属性」も重要となります。属性や物件の条件に自信が無い方は空室保証を付け、審査に通る可能性を高くするという方法がおすすめです。

空室保証のデメリット

保証料がかかる
空室保証では毎月一定額の保証料を支払う必要があります。
入居率が高い時は家賃保証の必要性が無いにも関わらず、保証料を払う事になってしまいます。
「いざという時のための保険料」として、割り切って活用しましょう。

全額保証されない
家賃保証では家賃の8~9割を保証するパターンが多いため、空室の際に100%家賃が保障されるわけではありません。
9割保証である場合、アパートやマンションを一棟運営している方で、入居率が90%以上のオーナーは家賃保証が必要ないという結果になります。

メリット・デメリット、契約内容をよく確認しよう

空室保証には上記のようなメリット・デメリットがあり、契約内容は不動産会社・保証会社により異なります。
メリット・デメリットと契約内容をよく確認した上で契約を行いましょう。

近年少子高齢化の影響で空き家が急増し、社会問題となっています。
空室対策としては広告を出す、インターネット無料等の人気設備を取り入れる等の方法がありますが、ニーズに合った対策を取らなくては入居が見込めないでしょう。

オーナーとして適切な空室対策を取り損失を回避する必要がありますが、空室対策はサラリーマンのオーナーや忙しい方にとっては負担となってしまうケースが多いです。

空室対策の労力・経費を保証料という形で支払い、いざという時の保証とすることで経済的・精神的負担が軽減されるでしょう。

空室保証を活用できるのはワンルームマンション投資

不動産投資の中でも初心者向けのリスクが低いワンルームマンション投資を行う方は多いですが、空室保証はワンルームマンション投資で大いに活用することができます。

ワンルームマンションは一棟投資と違い空室の際の家賃収入がゼロになってしまいますので、空室保証を付けておくと安心でしょう。単身世帯が対象ですので空室になる確率は低いですが、毎月のローンの支払いが滞る事や自己資金を持ち出す事態は避けられる可能性が高くなります。

ローンの審査でも空室の時に家賃が入る事はプラスに働きますので、ワンルーム投資では空室保証を活用しましょう。

空室保証は株式会社クレドで

空室保証とは何か、サブリースとの違い、メリット・デメリットがお分かりいただけたでしょうか。

株式会社クレドでは、オーナー様が安心してマンション投資を行うために空室保証サービスを行っています。

管理手数料は家賃の5%で、空室期間の家賃を弊社が保証する(初めの1ヶ月間はオーナー免責)というプランで、「家賃の5%で空室の心配が減る」「サブリースより制約が少なくて保証料が安いのはお得」と人気のサービスとなっています。

ワンルームマンションだけではなく、マンション・アパート一棟、戸建て投資を行うオーナー様もお気軽にご相談下さい。

都心の中古ワンルームマンションの物件選定に定評がありますので、これから不動産投資を始めたい方、検討中の方もお待ちしております。


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