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投資用不動産の営業を受ける前に知りたい「サブリース」の基本とリスク

投資用不動産の営業を受ける前に知りたい「サブリース」の基本とリスク

不動産投資の営業を受ける前に知っておきたい「サブリース=家賃保証」

不動産オーナーが賃貸経営をする際の方式に「サブリース」という形態があります。サブリースは「又貸し」を意味する用語であり、不動産会社が物件を一括で借り上げて賃貸運営(転貸)し、オーナーに賃料を支払うという方式です。
サブリース契約(家賃保証契約)を結ぶ場合、オーナーは査定賃料の85%~90%程度の賃料で不動産会社に貸し出します。この仕組みを活用することで、本業の合間で行われることが多い不動産投資の手間も極端に少なくなります。
また、サブリース契約は、不動産投資における最大のリスクである「空室リスク」を下げることができて、安定した家賃収入が得られると謳っているケースをよく目にしますが、この謳い文句には見逃してしまいがちな大きな注意が必要です。

実は一定の賃料が約束されているわけではないサブリース契約

サブリース契約の中には「30年一括借り上げ」などの文言で、定められた長期間の借り上げを約束しているケースがあります。「30年間、不動産会社が賃料を保証してくれるから、購入した瞬間に将来のキャッシュフローが約束される」とも感じられる表現ですが、実は「30年一括借り上げ」で保証されるのは「30年間の借り上げを行い、不動産会社が管理業務などの代行を行う」ことだけであり、一番肝心の家賃(収入)額については、殆どの場合30年間一定とは限らない契約条項となっています。
具体的には、サブリース契約の条項に「2年ごとに賃料の見直しを行う」という条文が含まれていることが多くございます(5年などのケースもあり)。
つまり、空室率が上がることで不動産会社のキャッシュフローが悪化した代償として、オーナーに支払う賃料の引き下げを求めるケースがあるのです。
特に注意する点としては、新築マンションを購入した時のサブリース契約です。新築マンションの家賃設定は殆どの場合は相場賃料よりも高く設定されています。新築プレミアはあるにせよ、本当に借り手がつくのか心配な物件もあるのが事実です。実際、新築マンションで当初の募集金額よりも下げて募集をしたり、フリーレント(家賃無料の期間)を設けないと賃借人が確保できない物件も増えています。その場合、当初はサブリース契約を締結した賃料で受け取れたとしても、ほんの数年で減額されてしまう事例も増えています。

サブリース契約をめぐる最高裁の判決

平成15年10月21日(住友不動産対センチュリータワー事件)
サブリース契約は、不動産賃貸借契約ではなく事業委託契約である。借地借家法32条1項による、賃料減額請求ができないという見解があったが、不動産賃貸借契約に該当し、賃料減額請求ができるとした。

この様に最高裁の判例も出ており、サブリース契約を締結する不動産会社も賃料減額請求が出来るようになってしまったので、事実上、サブリース契約だとしても最初に取り交わした賃料収入が長期にわたり得られない可能性があることが結論付けられました。

賃料に関する最新動向

サブリース契約そのものは、空室リスクを回避できる安心の仕組みです。しかし、購入を希望する物件の賃料相場を知らない、最新動向を知らないといった状況で、安易に購入に踏み切ることは絶対にNGです。最新の賃料動向を知った上で意思決定を下すようにしましょう。

(出典:第20回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』

最新の動向として、首都圏における2017年上期と比べた2018年上期の賃料は38.2%が増加、43.6%が変化なし、18.2%が減少となっており、全体としては増加トレンドであることが分かります。しかしここで重要なことは、18.2%の物件は賃料が下落しているという事実です。どのエリアのどの物件が、どのような要因で賃料下落の恐れがあるのか? 提案物件の空室リスクはどのように見積っているのか? と繰り返し問いかけることが何より重要になってきます。

さいごに

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