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不動産投資は管理会社の選び方で決まる?管理を委託するメリットと選び方

不動産投資は管理会社の選び方で決まる?管理を委託するメリットと選び方

不動産投資において管理会社の選び方は、物件選びや投資戦略と並び重要なポイントです。
不動産投資を行う上での管理は2つあります。1つは、建物全体を管理する建物管理会社で2つ目は各住戸の入居者を管理する賃貸管理会社です。
今回は賃貸管理会社について話をしていきます。

しっかりとした入居者募集のノウハウがある賃貸管理会社は空室リスクが低く、家賃収入が途切れ辛いというメリットがあります。また管理実績があり体制が整っている賃貸管理会社は、入居者にとって居心地が良いため、長期的に安定した収入を得流事に繋がります。
オーナーにとっては管理手数料や担当者のレスポンスの早さ、連絡頻度等も気になるポイントでしょう。
不動産投資は管理会社の選び方で経営が左右される事もあるほど重要なポイントですので、毎月の管理手数料だけに捉われる事が無いように、抑えるべきポイントをしっかりと学びましょう。
今回は物件の管理方法と管理会社の選び方を学んでおきましょう。

不動産投資における物件の管理方法とは?管理会社に委託が人気

不動産投資でオーナーになった場合、物件管理は自主管理や一部委託、管理会社に委託、サブリースという3つの管理方法があります。
オーナーの利用率が一番高い方法は賃貸管理会社への委託で、一番コストパフォーマンスが良く合理的な方法と言えるでしょう。
それぞれの管理方法を見ていきましょう。

自主管理・一部委託
自主管理は全ての業務を自分で行う管理方法で、コストは安く済みますが時間と手間がかかり専門知識が必要となります。
一部委託は家賃の入金管理や滞納時の督促・回収業務、クレーム対応、設備が故障した際の修繕、退去時の立ち会いや敷金の清算等の管理業務をオーナーが自ら行います。
入居者募集や入居の契約、事故対応や契約更新など専門知識が必要になる業務を業者に委託する事になります。
一部を委託するといっても、クレーム対応や家賃滞納時の督促などオーナーの負担は重い上に不動産業の勉強が必要です。管理委託料がかからないというメリットはありますが、その分の時間や手間、業務の難易度を考えると管理会社に委託した方が無難でしょう。

管理会社に委託
家賃収入の数%を管理会社に支払い、入居者募集から設備の修繕・家賃の回収業務、各種手続きまで全てを管理会社に委託する方法です。
国土交通省が2019年に行った「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、業者に任せずすべて自主管理を行っているオーナーは2割未満に留まり、8割以上のオーナーは「入居者募集や契約などの全てまたは一部を業者に委託している」と回答しました。(サブリースを除く。)

管理会社に業務を委託するメリットとしては、サラリーマンの方は本業に集中しながら、設備の修繕・クレーム対応や家賃の督促といった難しい業務を管理会社に任せ家賃収入を得られる事です。
時間や手間をはぶき、賃貸管理業務の専門知識を学ぶことなく不労所得を得られる管理業者への委託は非常にコスパが良い選択です。
忙しいサラリーマンを始め、これから不動産投資をしたい方に最適の管理方法と言えるでしょう。

サブリース(転貸)
「サブリース」とは物件を管理会社が一括で借り上げ、入居者に貸し出す仕組みとなっています。管理を行う必要がなく、家賃保証があり空室リスクが無いと謳っているサブリース業者は数多いですが、定期的に更新があり家賃が減額されるケースがあります。また建物の資産価値は年数とともに下がりますので、家賃保証額も下げられてしまう事が多いです。
上記の契約更新に応じなかった場合、突然解約されるといったトラブル事例もあることから「定期的に家賃収入を得たい」と考える方にとっては厳しい選択肢と言えるでしょう。

不動産投資で管理会社を選ぶポイント5つ

不動産投資の際に管理会社を選ぶポイントは5つあります。管理実績があり体制が整っている、担当者と連絡が取りやすいといった基本的な部分に加え、実は入居者募集の方法で管理会社の差がつくと言われています。
管理手数料が適切な価格であることや、「管理・仲介」どちらも行っている会社であるかも要チェックです。順番に見ていきましょう。

1.入居者募集の方法
不動産投資において最も避けたいのは空き室リスクですので、入居者募集の方法は管理会社選びにとって非常に重要なポイントとなります。
例えば入居者と契約する際、退去の予告期間は1ヶ月前が一般的ですが、2ヶ月前にする等、予告期間にゆとりある条件を付帯している賃貸管理会社は入居者募集も早めに開始でき、空室になる確率が格段に低くなります。
退去予定の入居者が予定より早めに退去した場合、新しい入居者と合わせて二重に家賃が発生することもあります。

入居者が物件を探す際インターネットが一般的な方法となってきましたが、例えば「検索に引っかかりやすくなるよう、家賃を総額ではなく家賃と管理費に分ける」、「入居者募集に対して戦略を立て、業界内にネットワークがある」等の管理会社は空室リスクが少なくおすすめです。
契約を結ぶ前に、管理会社に入居者募集の方法について尋ねてみましょう。

2.管理実績があり体制が整っている
管理実績があり体制が整っているという点も重要で、例えばホームページ上に管理実績や他オーナーの声が載っている会社はオーナーからの信頼度が高いと予想できます。
管理の体制が整っていない会社は入居者の不満が高まり、空室リスクが高くなってしまいます。
物件や設備へのトラブルの対応窓口があり、365日対応してくれる会社は入居者も安心して過ごせるため、長期的な家賃収入が得られる可能性が高まります。オーナーに定期的な報告・連絡・相談があり、物件の情報を社内で共有できている、家賃滞納への督促をきちんと行ってくれる等も重要となってきます。

3.担当者の顔が見え連絡が取りやすい
担当者のレスポンスが早く、連絡が取りやすい管理会社を選びましょう。
管理物件が多い管理会社は担当者と連絡が取りづらいケースも存在しますが、オーナーにとっては不安で今後の投資戦略が練りにくいというデメリットがあります。
特に遠方の物件を管理している場合は、担当者からの報告が物件管理においての重要な情報源となります。
オーナーと担当者の信頼関係は管理委託をする上でとても重要です。ホームページにスタッフの顔が掲載されており、スタッフと交流できる機会がある会社は安心感があり良好な関係が築ける可能性が高くなります。

4.管理手数料などが手頃で適切な価格である
不動産投資の管理では家賃収入の○%という形で管理会社に委託報酬を支払いますが、委託報酬が高いと手取りの収入も少なくなってしまいます。
管理会社の中には物件によって異なる管理手数料を設定している会社もありますが、管理内容自体はあまり変わらないため管理手数料が一律の会社を選びましょう。
またオーナー側にとっては各種手数料や更新料は、積み重なると負担になってしまいますので、管理会社が負担してくれる会社が望ましいでしょう。

昨今では、毎月の管理手数料を1000円程度に設定をしている賃貸管理会社も見受けられますが、その実態は、物件販売と賃貸管理が同じ会社になっている事が多く、販売しやすくする為に管理手数料を下げています。
将来的には管理手数料を上げられる可能性が極めて高い為、安いからという理由だけではなく相応な金額提示をしているかも見極めましょう。

5.「売買・管理」の両方を行っている業者を選ぶ
不動産会社は大きく分けて物件の管理を行う「建物管理会社」と不動産の売買・賃貸等を行う会社に分かれますが、管理・売買のどちらも行っている会社をおすすめします。
管理会社を選ぶ上で重要なポイントの1つが「入居者募集」ですが、物件の売買や賃貸を行っている会社は入居者募集業務のノウハウがあり、不動産業界のネットワークも豊富です。

様々な面において「オーナーにとって利益になるような働きをしてくれる会社」を選ぶように心がけましょう。

まとめ

不動産投資は物件選びが重要と思われがちですが、長期保有する目的の不動産投資では管理会社選びも安定した家賃収入を得るために大事なポイントとなります。
株式会社クレドは管理手数料が一律で家賃振込手数料や契約更新料がかかりません。売買・管理を行っており、不動産業界内でのネットワーク・入居者募集のノウハウがありますので、不動産投資の管理会社としては最適です。

定休日は基本的に設けず休日も対応しており、弊社スタッフや代表との食事会、オーナー交流会を定期的に開催しています。
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