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不動産投資の出口戦略はなぜ重要?

不動産投資の出口戦略はなぜ重要?

不動産投資を行うにあたって物件を購入すると同時に考えておきたいのが、不動産投資における出口戦略です。出口戦略は、不動産投資の最終的なゴールであり、いつゴールが来るかは状況次第なので、様々な状況を加味して選択肢として常に持っておくことが大切です。

物件を所有するにあたる空室などのリスクの対策を考えることも重要ですが、出口戦略も同時に計画することが大切です。それでは、出口戦略の重要性についてご説明しましょう。

出口戦略とは?出口戦略はなぜ必要?

不動産投資の一つのゴールの形は物件を売却する時です。つまり、所有している物件が高額で売却できれば成功だと言えますが、そうそう高額で売却できるわけではありません。つまり、売らざるを得ない時に、いかに損益を出さずに売却できるかを考えるのが出口戦略の最大のポイントです。

しかし、売りたい時に売れなければ意味がないと考え、多少の損益は仕方がないと思って売却してしまうケースが後を絶ちません。利益は無限ではありませんし、せっかく苦労して得た利益が損益で相殺するようなことがあれば元も子もありません。

もちろん物件は築年数が経つごとに経年劣化していくので、売却を目的として所有する場合には、同じ物件を何十年と修繕しながら所有し続けるのはあまり得策ではありません。したがって、購入する物件はどのくらいの年数で最も高額で売却できるのか、売却相場はどのくらいか、どのエリアの物件なら賃貸需要が高いのかをチェックする必要性があります。出口戦略で売却を目的としているならば考えるべき項目です。

しかし、実際には、売却を前提として不動産投資をする方だけではなく、売却も出来る状況にしておくという事を考えておきましょう。

【出口戦略を成功させるために押さえておくべきポイント】

出口戦略を成功させてこそ不動産投資に成功できると言えますが、物件を購入する前にどんな出口戦略を立てればいいのか気になりますよね。出口戦略を成功させるためには、押さえておくべき3つのポイントがあります。ポイントを押さえつつ物件を選んでいけば、出口戦略が成功する可能性が高くなります。

それでは、出口戦略を成功させるために押さえておくべき重要ポイントについてご説明しましょう。

〇出口戦略を意識する

どんな物件でもいずれ経年劣化によって老朽化する以上、建物自体の資産価値の目減りは仕方のない事です。しかし、部屋単位の内装工事やリノベーションは行えます。管理の行き届いた状況を保つようにしましょう。また、重要なのは物件を高く売ることに固執するのではなく、思い通りの価格で売却するために十分な価値がある物件を選べるかどうかが大切です。

そして十分な価値がある物件を購入するのは、一般の人よりも不動産投資家が多い傾向にあります。投資家は収益が見込める十分な価値がある物件を購入して再び収益を得ようと計画しているので、空室率が少なく、立地条件や利回り、物件の状態が良いほど価値がある物件として判断されます。

物件を購入する際には、一番大切な立地条件に対して十分に調査をし、将来に渡っていかに空室リスクが回避できるか、利回りの想定をしっかりと考慮しましょう。

〇高く売れるタイミングを見極める

出口戦略を行う上で、最も高く売れるタイミングを見極めることは非常に重要です。適当なタイミングで売却すると損益を出す可能性が高いので、相場を調べてタイミングを見極める必要性があります。というのも、このタイミングは投資の収支悪化や不動産価格の下落の場面があるからです。

現金購入した場合では、直ぐに売却を考える場合には購入価格よりも売却金額が低くなる場合があります。そこで値下がりした分の金額と家賃収入を差し引き、値下がり分の金額を家賃収入が上回っていれば売却するタイミングを迎えていると言えます。
金融機関からのローンを活用している場合では、売却するタイミングで、所有していた機関にかかった費用と物件借入残債を合算した金額になります。

つまり、現在の物件の相場と今までの家賃収入の合計が物件の購入価格を上回っていれば問題ありません。これを『損益分岐点』と言います。

損益分岐点に関しては、インターネットを活用して、現段階でいくらで売却できるのかを1クオーター(3ヵ月)に一度程度は確認するとよいでしょう。

売却時には、色々な諸経費や税金も支払う義務が生じますので、損益分岐点の考え方はパートナーの不動産会社に相談してみましょう。

そしてもう一つ注意したいのが、不動産価格の下落による売却タイミングです。不動産は基本的に築年数が経つにつれて価値が下落していきます。物件の価値が下がる原因は経年劣化以外にも、周辺に競合物件が建つことなどが挙げられますが、逆に新しい駅や大きな施設、学校などができた場合は不動産の価値が上がる傾向にあります。

重要なのは物件の価格が下落する前に売却することです。出口戦略を成功させる上で価格が下落し過ぎると相場と家賃収入を合わせても損益を出してしまう可能性が高いので、価格が下落する前に売却することが重要です。

出口戦略を計画しやすい物件とは?

不動産投資は出口戦略があってこそだと言えますが、どんな物件が出口戦略を計画しやすいのか分からない人もいるでしょう。出口戦略の計画は収益を出しやすい物件の購入に繋がるので、不動産投資を成功させるためにも物件選びが重要になります。それでは、出口戦略を計画しやすい物件の条件についてご説明しましょう。

〇周辺環境の利便性が高い

ここで物件に引越す人の気持ちになって考えてみましょう。これから引越し先の物件を吟味している時に、物件の周辺にコンビニやスーパーなどの買い物ができる場所や、病院や飲食店など様々な商業施設があるような環境は生活の利便性が高いエリアとして物件の価値も上がります。

逆に物件の価値があまりなかったとしても、後から大型施設などができて周辺環境が整ってくると周辺の物件価格が上がることもあります。つまり、周辺環境の利便性が高いエリアなら、出口戦略に強い物件が購入しやすくなるでしょう。
今だけではなく、先々の開発予定も視野に入れて利便性の確認をしましょう。

〇通勤手段に困らない

都市部の物件を厳選する場合、通勤や通学などの利便性が高い物件も高い価値を維持しやすくなります。一般的には最寄り駅から徒歩10分圏内の物件は自然と価値が高くなります。データに基づいてご紹介をするのであれば最寄駅から8分以内の物件を選ぶと土地の値下がりリスクが減少します。また、複数路線の利用や複数駅が利用できる物件は、多くの賃借人の募集が見込める為、不動産投資家が狙う物件の特徴でもあります。

〇築年数が経っていない

新築で購入した方は該当外にはなるのですが、2000年以降の築があまり経っていない物件は価値が十二分に高いので、出口戦略の計画が練りやすくなります。築年数が浅ければ浅いほど売却価格がそこまで下がっておらず、空室も出にくい傾向にあるので上手く経営すれば売却益が出やすくなるでしょう。

〇細かなところにまでしっかり管理されている

物件は管理を買え!といわれるほど建物管理は大切な項目です。住人にとっても投資家にとっても細かいところまでしっかりと管理されている物件というのは、外観が綺麗で設備も綺麗に整えられていることから良い印象を与えます。さらに管理が行き届いているということは設備の点検がきちんと行われていて、美観が保たれているということから物件の価値が維持されるのがポイントです。

〇周辺の治安が良く、安心して快適に生活できる環境

物件の周辺の治安が悪いと安心して暮らせないということで、物件の価格が下落しやすくなります。これは出口戦略において大きな痛手となるので、治安の良さは出口戦略を計画するのに重要です。

安心して快適に生活できる環境は空室リスクを減らすのに効果的ですし、物件の集客率を高められるので出口戦略が計画しやすくなるでしょう
治安の悪いエリアでは賃借人の質にも影響をしますので不動産投資かは敬遠しがちです。

【まとめ】

不動産投資において出口戦略は何よりも重要だと考えるべきでしょう。終わり良ければ総て良しという言葉のように、不動産投資は損益分岐点の売上高が高いほど不動産投資に成功します。その売上高で次の物件を購入し、再び出口戦略を成功させるのが不動産投資で不労所得を稼ぎ続けるコツです。これから不動産投資を始めるなら、同時に出口戦略を計画しましょう。


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