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不動産投資におけるリスク管理のために7つのリスクを完全に理解する

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不動産投資におけるリスク管理のために7つのリスクを完全に理解する

不動産投資は「リスクヘッジ」のしやすさが売り?

 

 どんな投資でもリターンがあればリスクがあります。リターンとリスクは表裏一体なのです。全くリスクがないという投資はあり得ません。投資を始める第一歩は、まずリスクを理解すること。次に自分にそのリスクを許容できるのかどうかを調べること。そして、そのリスクをなるべく減らすということがポイントになります。このような考え方をリスクヘッジといいます。


 投資対象によってリターンとリスクはさまざまです。たとえば、株式投資はハイリスク・ハイリターンです。投資した資金を何十倍、何百倍にもプラスに増やす可能性がありますが、その反対に同じだけのマイナスになることもあります。つまり、紙屑になる可能性もあるのです。
 一方、ローリスク・ローリターンの投資対象もあります。たとえば、国債。10年ものの国債の利回りは0.003%(2019年8月現在)で、ローリターンですが、日本が無くならない限り、価値はゼロにはなりません。


 不動産投資は、これらの投資対象と比べるとミドルリスク・ミドルリターンだと言われています。理由は2つあります。


 第1に不動産そのものは現物資産であるということです。基本的に土地付き不動産の価値がゼロになるということはありません。建物がなくなっても資産価値は土地にあります。不動産価格が上昇すれば、数百倍にはなりませんが、数倍から数十倍になることはあります。


 第2に不動産投資の収入源である家賃は大きく下がるということはありません。どんなにボロボロの物件であっても家賃ゼロというのはあり得ないのです。家賃には家賃相場というマーケットがあり、経済状況によっても価格が大きく下がることはないのです。

7つのリスクを正確に理解する

 不動産投資のリスクはミドルリスクと言われていますが、それはあくまでも正しくリスクを理解して、きちんとリスクヘッジをした時の話です。リスクヘッジしなければ、思うようにリターンが出ないということもあります。
 不動産投資には主に次の7つのリスクが存在すると言われています。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・家賃下落リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク
・修繕リスク

 このようなリスクがある程度、把握できているということと、その対処法も確立されているのでリスクヘッジがしやすい投資であるともいえます。

 それでは、それぞれのリスクを簡単に説明していきましょう。

空室リスク

 空室リスクとは入居者が居ない状態が長く続くことです。一時的な空室期間はやむを得ない事ですが、何かしらの理由で入居者が決まらない状況が長く続く事がリスクになります。仮に現金で一括して物件を購入している場合ならば、空室でも大きなリスクにはなりません。

 ところが、投資家の多くは融資を受けて物件を購入しているので毎月のローン返済が発生しています。空室が埋まらない状況が続けば大きな負担になりますし、当初予定している返済計画通りに進まない自体となってしまうかもしれません。

 

 空室リスクを減らすためには、特に物件の立地条件を厳しく選定することと、相場家賃を把握する事です。立地条件が良ければ入居需要も高く、空室を埋めることができる可能性が高まります。また、いくら需要が高くても家賃設定を相場に合わせなければ空室リスクが高まります。需要の高い場所で購入して、妥当性のある家賃で貸すことが大切となります。

家賃滞納リスク

 入居者が家賃を支払ってくれない状態が続くとローンの返済ができずにリスクになってしまいます。家賃滞納リスクに対処するには、入居審査の時点で収入が危ぶまれるような人を入居させないことです。アルバイトで定職を持っていない人やフリーランスなど収入が不安定な人などを入居させないのがポイントです。立地が良ければ条件の良い入居者が集まってきますし、逆に立地が悪ければ入居を埋めるために、悪い条件の人を入居せざるを得なくなりますので、物件の立地条件には注意したいところです。一般的に入居審査は管理会社が行う場合が多いので、こちらの意図を汲んでくれる良いパートナー会社と組むことも重要です。


 また、管理会社によっては家賃保証会社に必須加入を掲げている管理会社もあります。
家賃保証会社とは、その名の通り、入居者の家賃滞納があった場合には立て替えて家賃を支払ってくれる会社です。管理会社の家賃保証制度とは違います。


 一昔前までは連帯保証人となってくれる方がいらっしゃればその様な保証会社は利用しないことが多かったのですが、高齢化社会に伴ってご家族の方が家賃の保証が出来ない(=連帯保証人になれない)というケースも増えてきました。その場合ですと、入居者からも連帯保証人からも家賃の徴収が出来ない可能性があります。そのリスクを防いでくれるのが家賃保証会社なのです。


 加入必須は入居者が対象であり、家賃保証会社によって違いますが、入居時に家賃の何割かを支払う事により加入して頂きます。
それにより、オーナー様は家賃滞納に関しては安心して不動産投資を行えます。

家賃下落リスク

 家賃が下落することで家賃収入が減るというリスクです。前述したように、家賃には家賃相場というものがあります。その相場に見合う物件の家賃は上がり、その相場に合わない物件の家賃は下がります。想定通りの家賃収入を得るためには、入居需要を調査して、そのエリアに強い物件を購入する必要があります。


 例えば、新築物件の強いエリアもあれば、逆に所得の低いエリアでは中古物件が相場を左右することもあります。部屋の広さもそのエリアの入居需要に合わせて異なり、家賃相場が決まります。独身用の中古ワンルームマンションが人気のエリアで新築のファミリータイプの物件で勝負しても、家賃下落は避けられないことになります。また、中古マンションを購入する方の中にはオーナーチェンジという形で入居者がいる状態で購入する方も多いでしょう。その際の注意点としては、現状、入居している方の家賃設定が妥当かどうかを見極める事です。


入居需要をよく調査するためには、物件に精通した不動産会社と組むことも必要です。

金利上昇リスク

 貸出金利が上がることによって、ローンの返済金額が大きくなり、賃貸経営に問題が出てくるというリスクです。2019年8月現在、日本はマイナス金利政策を維持しており、貸出金利も史上空前の低金利になっています。

 ただし、いつ金利政策が変わるかは誰にも予測することはできません。金利上昇リスクをヘッジするためには、より低金利で貸してくれる金融機関を選ぶ事は当然の事、ローンの繰り上げ返済を行って金利上昇時でも影響を減らしていく方法が考えられます。

 あまり知られてませんが、金融機関の選定に関しては購入する不動産業者によって提携金融機関が異なります。1%以上も貸出金利が違う事もあるので、不動産会社がどの様な金融機関と提携があるのかを事前に確認することが大切です。

 また、自分で金融機関を探して融資を受けるという手段もありますが、その場合でも審査に時間が掛かったり、頭金を沢山入れないと借りられなかったりと金融機関によって大きく異なります。事前に各種金融機関に確認を取っておく必要がありますが、何も繋がりのない金融機関に不動産投資をしたいのでお金を貸してくださいといっても門前払いされることもあるので根気が必要です。


 また、ローンの繰り上げ返済に関しては、人それぞれ考え方は違うと思いますが、低金利であっても繰上げ返済をして純資産に替えていき、物件を増やしていくという方法も考えられます。
借りたら借りっぱなしではなく、返済スキームをしっかりと考えてくれる不動産会社との付き合いも大切な事です。

災害リスク

 災害によって建物が倒壊、破壊されることで賃貸経営が続けられなくなったり、災害による修繕の費用がかかるなどのリスクを言います。日本は地震大国ですし、毎年台風が上陸します。災害を100%避けるということはできません。では、どのようにリスクを低減すればいいのでしょうか? まず地震に対しては新耐震基準以後の物件を購入するようにしましょう。

新耐震基準とは


 建築物の設計において地震に耐える事の出来る構造の基準で、1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいい、その前日まで適用されていた基準を旧耐震基準といいます。


 耐震基準法は大地震のたびに少しずつ改正されており、1978年発生の宮城県沖地震では被害が大きかったため、新耐震基準が定められることになりました。
大きな特徴としては、建物の中や周辺にいる人が建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善する様に制定され、大規模地震(震度6~7)の揺れでも倒壊しない構造基準になった事です。なお、旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準として設定されていた。

 2016年4月に起きた熊本地震では建物が壊して死亡者が発見された木造家屋やアパート計34棟のうち、23棟が旧耐震基準に建築された物件だったのです。もちろん、新耐震基準以降の物件を選んでも100%地震の影響を避けられるというわけではありませんが、災害リスクを低減させることにはなります。


 また、地震保険に加入する必要もあります。地震保険は火災保険とセットになっているので火災保険の加入が絶対条件です。


 火災保険に関しては、最長で10年の加入になり、20㎡程度のマンションであれば、損害保険会社によっても異なりますが保険料は8000円~20000円程度の一括支払いになります。


 所有者が加入する火災保険に関しては、金融機関から融資を受ける場合においては強制保険となりますが、現金購入や完済している場合には任意保険となります。


 それとは別に、入居者が加入する火災保険もあります。こちらも損害保険会社によって異なりますが、2年で20000円程度の保険加入をするのでダブルで守る状況になります。

修繕リスク

 マンション自体に関して、区分所有のマンションの場合、各部屋のオーナーが毎月出費する修繕積立金により、物件の外壁修繕や屋上修繕、水道管の修繕などの大規模修繕は建物管理会社を通して計画的に行っていきます。しかし、1棟を所有するオーナーは思わぬ出費が発生する事もあるので、家賃収入の一部を充てて修繕のための積み立てを行っていくという対処法をしなければなりません。


 それとは別に、各住戸の修繕に関しても考えておかなければなりません。通常利用していて壊れる設備に関しては、オーナー負担で直していく必要があるからです。
代表的な設備としては以下の通りです。

・給湯器 : 8万円程度~ / 15~20年毎
・エアコン: 7.5万円程度~ / 10~15年毎
・キッチン: 15万円程度~ / 25~35年毎
・トイレ : 10万円程度~ / 30~40年毎
・ユニットバス: 35万円程度~ / 30~40年毎
・フローリング: 15万円程度~ / 20年~30年毎

 交換しなければならない基準はいくつかありますが、使い方によっては直ぐに壊れてしまう事もありますし、修理をしていけば長く使える事もあります。製造されて一定期間が経過していると、メーカーによる部品供給が終了していたり、修理対象外となる場合もありますので、状況や状態をみて判断しましょう。


 なお中古マンションを購入した場合、築年数によっては購入後すぐに壊れてしまう事もあるので注意が必要です。
毎月の家賃収入の中から少しづつ積み立てをして、突発的な支出にも備えられる準備をしておくことが大切です。

 不動産投資はリスク低減のための再現性の高い方法が確立されている投資分野でもあります。不動産投資をスタートしてみたいけれども、リスクに対する不安が払拭できないという人も多いはずです。まずは株式会社クレドの勉強会への参加から始めてみてはいかがでしょうか?

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