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不動産投資が相続税対策として有効な理由とは?節税効果の高い物件もご紹介

ノウハウ

不動産投資が相続税対策として有効な理由とは?節税効果の高い物件もご紹介

相続税対策として不動産投資が注目されています。

2015年に相続税が実質増税となり、相続税の節税効果の高い不動産投資に意欲を示す投資家が増加しました。年々高齢化社会が加速していき、個人投資家が増加している事実も影響を及ぼしています。
現在不動産を所有している方もそうでない方も、将来の相続税対策の一環として不動産投資という選択肢はいかがでしょうか?
不動産投資が相続税対策として注目を浴びる理由や、節税効果の高い物件をご紹介しますのでぜひご覧ください。

不動産投資が相続税対策として注目されている理由

2015年の税制改正により相続税が実質増税になったことから、不動産投資の節税効果が注目され相続税対策として不動産投資を行う方が増加しました。
不動産は預貯金や有価証券と違い額面ではなく「相続税評価額」で計算されます。更に「小規模宅地の特例」という土地の相続税課税額への減額制度、賃貸用の物件の評価額を下げる「貸家建付地の評価制度」といった制度上の優遇措置も更に節税効果を高くしています。
まずは相続税の税制改正について見ていきましょう。

税法の改正により相続税が実質増税になった
2015年に相続税の基礎控除が下げられたことで相続税の対象となる方が増加しました。下の図は財務省が発表した相続税の課税件数割合、負担割合及び税収の推移です。

相続税の課税件数割合、負担割合及び税収の推移

国税庁の発表では、2014年に亡くなられた方が約127万人、課税対象となった方は約5万6千人(4.4%)ですが2015年には亡くなられた方が約129万人で課税対象者は約10万3千人(8%)となり、相続税の課税対象となる方は約2倍になりました。
相続税は相続や遺贈によって取得した財産の総額から債務や葬式費用、非課税となる財産を差し引いて遺産額を算出し、基礎控除額を差し引いた後に税率をかけて計算します。
改正前と改正後の基礎控除額の違いを見てみましょう。

例えば法定相続人(民法で定められた配偶者や子や孫といった相続人)の数が4人の場合、改正前は9,000万円までは課税対象となりませんが、改正後は5,400万円以上は相続税が課せられます。
相続税を課せられるケースが増えたため、節税対策として相続の対象となる財産を不動産に変える方が増加しているのです。具体的に財産を不動産に変える事がなぜ節税に繋がるのかを見ていきましょう。

資産の評価額が下がる
預貯金や有価証券は額面通りの金額で相続税が課されますが、不動産は評価額に対して課税されます。
土地の場合は路線価や倍率方式と呼ばれる算定方式で計算され、国土交通省が発表する土地の基準価である「公示価格」の約8割が相続税評価額となります。
建物の場合は建築費や取得費用の約5~6割である固定資産税評価額が評価額となり、税金が課されます。
土地・建物共に基準価や建築費等より低く評価されることで課税される金額も少なくなり、節税効果が高くなるのです。

小規模宅地等の特例
相続や遺贈によって取得した財産のうち、事業用または居住用として提供されていた宅地(土地及び土地の権利)の一定の面積(小規模宅地)を区分ごとに減額する制度です。
宅地の利用区分や減額される割合は以下の通りになります。


要件となる宅地の説明は以下の表をご覧ください。

いずれの宅地も適用されるための条件・要件が細かく判別が難しいため、該当する土地をお持ちの方は税理士等の専門家に相談されたほうが良いでしょう。
「小規模宅地等の特例」は区分により50%~80%の減額割合になりますので、大きな節税効果が期待できます。

賃貸用の家屋が建っている土地はさらに節税できる
「貸家建付家」という賃貸用の家屋が建っている土地は評価額がさらに下がります。
計算式は以下の通りです。

借地権割合とは土地の価格のうち借地権(土地を借りて使用する権利)の価格を示す割合を指します。土地を借りて建物を建てる時に借地権が設定されます。
借家権とは建物を借りて使用する権利を指し、建物の借家権の割合を借家権割合と言います。
借家権割合は全国一律30%となっています。借地権割合は地域によって30~90%となっており、土地の価値が高くなるにつれて割合が高くなります。国税庁が公開している「財産評価基準書」でおおよその額を把握する事が出来ます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/
賃貸割合は建物の住戸のうち実際貸している戸数の割合で、満室の場合は100%となります。
「貸家建付家の評価制度」にも細かな規定がありますので、適用が気になる場面では専門家に確認することをおすすめします。

相続税対策に最適の不動産投資物件はワンルームマンション

相続税対策の不動産投資の物件としてはワンルームマンションがおすすめです。
ワンルームマンションは相続の際に財産を公平に分割しやすく、多くの場合小規模宅地等の特例が適用されるというメリットがあります。
流動性が高く換金化しやすい、遺族が管理・運営しやすいという点も魅力です。
また都心部の場合は地方より実勢価格と固定資産評価額の差が大きくなりますので、現金の価値をより圧縮化して遺す事ができます。

ワンルームマンションの節税効果をシミュレーション
実際にワンルームマンションの節税効果をシミュレーションしてみましょう。
例えば8,000万円の資産でワンルームマンションを同じ建物で2,000万円×4室購入した場合、相続税評価額が建築費の50~60%になりますので、60%の場合でも相続税評価額は「2,000万円×60%×4=4,800万円」
になります。
更に建物を第三者に貸す場合、借地権・借家権と賃貸の割合を乗じます。
借地権を70%と仮定し、全国一律30%の借家権割合、マンションが満室の100%を掛けると以下の価額になります。
4,800万円×70%×30%×100%=1,008万円
現金では課税対象額総額8,000万円の資産を、ワンルームマンションに変える事で1,008万円まで圧縮する事が出来ました。
1件あたりでは2,000万円が252万円に課税対象額が減少した計算となります。
小規模宅地等の特例が適用されると課税額が減り、更なる節税効果が期待できます。

相続税対策と投資を同時に行う事が可能な不動産投資

不動産投資が相続税対策にいかに有効かをお分かりいただけたでしょうか?
資産の評価額が下がり小規模宅地等の特例や貸家建付家の評価制度等、税制上も優遇されている不動産は相続税の節税効果が非常に高いです。
ただ相続税対策だけを目的に不動産投資を行うと、空き室リスクや運営の大変さに嫌気がさしてしまうこともあるかもしれません。
メリット・デメリットを把握した上で不動産投資を行い上手に節税していきましょう。

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