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マンション投資の目的とは??絶対に知っておきたい重要ポイント

マンション投資の目的とは??絶対に知っておきたい重要ポイント

マンション投資は少額で始められるので、取り組まれる方が非常に多くなりました。現金から投資への動きは2000年以降に活発になり、株式投資や生命保険会社のドル建て積立商品と並び、注目を集める投資先として有効的な手段と考える方が増えた為です。それでは、マンション投資をお考えの方はどの様な目的で取り組んでいるのでしょうか。

代表的な目的と押さえなければいけないポイントと共にマンション投資で失敗しないために考えていきましょう。

ケース1:年金の不足分としてのマンション投資

将来もらえる年金が十分だと考える人は少ないでしょう。支給開始年齢も上がり、支給金額も下がるのは、誰の目から見ても明らかです。
老後を迎えるにあたり、働かなければ生活ができない状況と、収入がある中での老後では雲泥の差となります。

果たして、マンション投資でゆとりある老後を迎える事は可能なのでしょうか。押さえるべきポイントと共に考えていきましょう。

マンション投資で年金の不足分を補う事ということは、老後までに完済しなければいけないという事です。完済するまでのスキームをしっかりと考えることから始まります。

・完済ができる程のゆとりある資金を準備できるのか
・老後を迎えるまでの残存年数の確認

大事なのはこの2点です。
老後を65才以上とした場合、35年という年数をかけられる方は限られています。その為、ある程度の資金を使って老後に備える必要性が生じます。

どの程度の資金を活用すればマンションを完済できるのでしょうか。
マンション投資のローンの繰上返済には2種類の方法があります。1つは繰上返済をした分のローン残存年数を圧縮する方法です。毎月のローン返済額を変えずに再計算した場合に、ローンの年数を短く圧縮する方法です。2つ目は毎月のローン支払いを圧縮方法です。ローン年数は変えずに再計算して、毎月のローン支払いを圧縮するという方法です。

双方にメリットやデメリットがありますが、今回は毎月のローン支払いを圧縮する場合の例でご紹介いたします。

マンション投資の場合では、2つ目のローン支払い圧縮を選んだほうが得策と言えるでしょう。

理由は5つあります。

1、ローン支払いを圧縮することによって毎月のキャッシュフローが増える
2、増えていくキャッシュフローを繰上返済の原子として再投資できる
3、生命保険効果を長期間享受できる
4、繰上返済ができなくなっても生活への負担が軽減する
5、全額繰上返済をしなくてもそれなりのキャッシュフローが受け取れる

という理由です。
1つ目のローン年数の圧縮型は、総利息の支払いが少なくなるので、一見お得に見えますが、住まいの住宅ローンではなく収益を受けることができるので、上記の利点を享受しつつ運用していきます。

もちろん、どんどん繰り上げ返済をして純資産に変えていく方法をお考えの方はこの限りではないですが、補償商品としての位置付けでマンション投資を始める方は、生活を圧迫しながらの運用は極力避ける様にしましょう。

この様に、マンション投資で繰上返済をしていく場合の一つの基準としてですが、毎月5万円の自助努力とキャッシュフローを繰上げ返済資金とした場合、東京都内の区分マンション投資で2000万円程の物件であれば14年〜15年で純資産のマンションを所有することができます。
完済後は年間100万円程度の家賃収入を取れるのと、無借金のマンションのオーナーになることができます。

老後までの資金と年数によって、繰上げ返済の方法は選択することができます。複数戸のマンションを所有して売却をしながら繰上げ返済をする方法や、退職金の活用をしていく方法な等です。プランナーと相談しながら自分のプランニングを確立していきましょう。

ケース2:生命保険としてのマンション投資

生命保険文化センター「生活保障に関する調査」では、20歳代以上での生命保険加入率は全体で80%以上となります。それだけ日本人は生命保険が大好きであると言えるでしょう。確かに生活をする上で補償は大切です。しかし、殆どの方は生命保険の中身について知らないことが多いというのも事実です。また、近年では、生命保険会社の商品で資産運用を考えている方も多いのですが、様々な手数料を支払うので、きちんと実質利回りを確認してから取り組みましょう。

さて、マンション投資での生命保険効果というのは団体信用生命保険の事です。
団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が死亡や高度障害の状態になってしまった時に、ローン残債がなくなるという住宅ローン専用の生命保険です。一般的には略して「団信」と呼ばれます。フラット35等の一部の例外はありますが、団信の加入は融資利用の条件になることが多いのです。

マンション投資の場合では、不動産投資家に万一のことがあった場合、団信が適応され、遺族には無借金のマンションが残されるという訳です。
遺族は、マンションを貸し続ければ安定した家賃収入を確保することができ、マンションを売却した場合には、まとまった資金を受け取れます。

生命保険で同じ様な補償内容にした場合には、毎月何万円も支払わなければなりませんが、マンション投資の場合には家賃を支払いに当てることにより、毎月収入を得ながら同じ状況が作れるのです。

毎月何万もする様な保険効果を得られるという事で、非常に注目を浴びています。更に、最近のマンション等使用ローンには「がん保険」が付帯しています。
がんと診断された場合にも団信が適用されるので、所有マンションが無借金になり、毎月の家賃を治療費や、その後の生活に充てられます。がん保険は殆どが掛け捨て保険なので、おまけで付いてくるにしては相当の内容となります。

ここでの重要ポイントとしては、生命保険効果に関しては、ローンの残債に対しての保険効果になるので、毎年、生命保険効果が薄れていくという点です。
繰上げ返済をすれば加速して生命保険金額が減少しますので、メリットとしては薄れていく一方となります。
その為、ある水準に達した場合は物件を増やすなどして調整をしていきます。プランナーと相談しながら生活にあったスタンスを確立させていきましょう。

マンション投資をする事により、加入していた生命保険の補償内容の見直しで、毎月の保険料金の減額による家計の見直しが行えます。

ケース3:節税としてのマンション投資

マンション投資が節税になるというのは有名な話です。果たして本当だろうか。
結論からいうと、節税の為だけにマンション投資をする事はやめておきましょう。効果が0とは言いませんが、節税のためだけに何千万もの借入をするほどのメリットがないという事です。
 参考コラム:

マンション投資がこれほど有名になり、インターネットが普及しているにも関わらず、未だに節税になると言って販売する不動産業者がたくさんあります。
嘘ではないにしても、永続的に節税効果があるわけではないので、その点を「知る」ことが必要です。

あくまも、その他の目的でマンション投資を考えた時に、しっかりとメリットを享受し得る状況と判断した上で「おまけ」の位置付けと考えましょう。

ケース4:金儲けの為のマンション投資

マンション投資はすぐに儲かる資産運用ではありませんし、それを狙う投資ではありません。売買差益を狙う事をキャピタルゲインと呼びます。一般的には株式投資やFX等がこれにあたりますが、ハイリスクハイリターンになるものです。マンション投資は、毎月の家賃収入という安定した収入を目的とする資産運用でインカムゲインを目的としており、ミドルリスクミドルリターンと言われています。もちろん、将来的にも物件の資産価値が上昇してキャピタルゲインを得られる事もありますが、出口戦略をしっかりと見極めないとこの限りではありません。

参考コラム:https://fudousan-toushi.jp/column/不動産投資の出口戦略はなぜ重要?

マンション投資は補償商品としての位置付けで運用をした方が良いと言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。マンション投資は、リスクを知ることが何よりも大切です。自分の感覚を過信せず、不動産会社の言う事を鵜呑みにせず、信頼できる情報をキャッチしていくことを必要とします。
マンション投資は「目的」をはっきりとさせ、リスクを許容し、自分自身の生活に当てはめて考えましょう。

マンション投資の細かいリスクが心配という方は、株式会社クレドの勉強会へ参加してみてはいかがでしょう。「学びは最大のリスクヘッジ」という言葉もあります。この機会に、不動産投資やその他の投資についての知識を深めてみることをおすすめします。オンラインセミナーも充実しています!

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