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マンションの空室率推移と東京都の人口から読み解く今後の不動産投資市場

ノウハウ

マンションの空室率推移と東京都の人口から読み解く今後の不動産投資市場

この記事ではマンションの空室率推移と賃貸住宅の入居率、東京都の人口予想等のデータから今後の不動産市場で推測される変化と、少子高齢化社会に向けた空室対策をお伝えしていきます。
空き家は年々増加し社会問題となっていますが、東京中心の空室率は大きな変化が無く需要は安定しています。
ただし日本では少子高齢化が進み人口が減少傾向にあり、東京の人口も2025年がピークと言われています。「今後、人口が減って空室も増えるのだろうか」「不動産投資って大丈夫?」と不安を感じる方に、高齢化社会に対応した空室対策を解説していきます。

空き家数やマンションの空室率推移データから見えてくるものとは?

空き家の数や賃貸住宅の入居率、そして空室率の推移データをご紹介します。
空き家は年々増加していますが、賃貸住宅の入居率や東京周辺のマンションの空室率は一定の数値を保っており、都市圏の賃貸住宅の需要は依然高い事が分かります。詳しく見ていきましょう。

空き家の増加と入居率の推移
総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、少子高齢化の影響で空き家数・率は年々増加しています。
マンションの空室率推移と東京都の人口内訳は「賃貸用の住宅」が6.9%で1位となっており、投資用物件を持つ読者からは「これから不動産投資は大丈夫なのか」という声が聞こえてきそうな結果となっています。
一方で賃貸住宅の景況感を調査した公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2019年~2020年3月の「日管協短観」から賃貸住宅市場の動向を見てみましょう。
入居率の推移は以下の通りになっています。

全国的に1%増加する中、首都圏は+3.3%と賃貸住宅市場をけん引しており、需要が高い事が分かります。
管理方法で入居率が異なり、委託管理は首都圏で2019の下期に95.6%、サブリースは同時期に97.2%となっています。

首都圏マンション空室率の推移
最後に「株式会社タス」が行った2020年6月期の賃貸住宅市場レポートから、マンションの空室率推移を見ていきましょう。
分析:株式会社タス
首都圏の空室率は一定の数値で推移しています。東京都の市部が下降傾向、東京都と23区が微増傾向にありますが、大きな変化は見られず空室率は安定しています。なお賃貸住宅全体の空室率は以下のようになっています。

市部が下降傾向ではあるものの、一時期下降した千葉県はすぐに元の数値に戻り、神奈川県・首都圏全域・東京23区はやや上昇傾向にあります。
3つの調査から分かる事は全国的に空き家は年々増加しているものの、首都圏の入居率に関しては高い数値を保っており、空室率も一定、今後も都市圏の需要は高いと予測されます。

東京の人口は空室率の推移に影響があるか

「東京のマンションは空室率が少なく、今後も堅調に推移する」という予測となりましたが、少子高齢化が進む日本で今後東京の人口はどのように変化していくのでしょうか?
「人口が減ったら空室率も増えるのでは」「不動産投資の先行きは暗いのか」とお考えのオーナーは、以下のデータをご参照ください。
東京都政策企画局が作成した「2060年までの東京の人口推計」から、東京の人口の推移予測を見ていきましょう。
以下は全国と東京都の人口推移を国勢調査から推計したグラフとなります。


東京の人口はしばらく増加を続け、2025年の1,398 万人をピークに減少に転じるものと見込まれます。ただし前回の推計結果よりピークが5年後ろ倒しとなっており、多摩・島しょ地域は10年後ろ倒しとなっています。
よって2020年の国勢調査の結果次第では、人口のピークがさらに後ろ倒しになる可能性があります。
全国的には右肩下がりであることを考えると、首都圏の人口減少はなだらかであると言えます。
続いて東京都の人口ピラミッド推移を見ていきましょう。


人口ピラミッドには団塊世代(1947~1949 年生まれ)と団塊ジュニア世代1971~1974 年生まれ)の2つの山が存在していますが、2025年には団塊世代が70代後半、団塊ジュニア世代が50代前半となります。
2040年には団塊世代が85才以上、団塊ジュニア世代が65才以上となり、共に高齢化の一途を辿っていき、ピラミッドの形も逆三角形になっていきます
人口推移のグラフによるとなだらかに人口は減っていく予定ですので、急に賃貸住宅の需要が落ちるのではなく、若年層の需要は次第に減っていき中高年、高齢者の需要が多くなっていく事になるでしょう。

マンションを所有している方は、高齢者に配慮した部屋づくりや中高年層をターゲットとした運営が求められることになります。

マンションの空室率増加による家賃収入減少を防ぐためには


マンションの空室率の推移や東京の人口推移
推計見ると、賃貸住宅の需要が短期間で幅に下がる可能性は低いでしょう。ただし人口ピラミッドの変化によるマンションに対する需要の変化が予測されます
高齢化社会に向けた空室対策を2点ご紹介していきます。

高齢者歓迎の物件としてアピールする
マンションやアパートの中には「高齢者歓迎」の物件が存在します。
「部屋で万が一のことがあったら…」と考えるオーナーもいるとは思いますが、高齢者で住居に困っている人の割合は多いため、高い需要が見込めます。
孤独死だけでは事故物件とならない」という裁判所の判例結果があり、万が一事故物件となってしまっても事故物件を高齢者・外国人向けに転貸するサービスもあります。
筆者が住んでいるマンションも高齢者歓迎物件ですが、築30年にも関わらず入居者は途切れません。学生が多い住宅街なので、騒音トラブルを回避するために高齢者歓迎の物件に入居しました。入居して3年経ちますが、入居者は高齢者が多くトラブルは起きていません。
このように高齢者歓迎物件には高齢者からの需要だけではなく、高齢者が多い物件を希望する入居者の需要もありますので、今後空室対策として検討してみましょう。

空室保証サービス・サブリースを利用する
家賃の10〜20%を毎月支払い、空室になった際に一定額を保証する空室保証サービスで、空室リスクを回避する事が出来ます。
空き家率の増加と人口減・高齢化社会の中で確実に家賃収入を得たいオーナーには安心の制度で
サブリース制度にも家賃保証のサービスがついており、空室の有無に関わらず一定の収入が保証されます。同時に検討してみましょう。

株式会社クレドの空室保証とサブリースで安定の家賃収入を

賃貸住宅の入居率や東京近辺のマンション空室率の推移、東京の人口予測などのデータをご紹介しました。
高齢化社会が加速していく中で、中高年に向けた賃貸経営や空室保証サービスが必要なのかもしれません。

株式会社クレドでは、空室保証サービスを始めました。
31日間の免責期間以降は5%の手数料で95%の家賃を保証する制度で、業界内でも屈指の手数料の安さと保証率の高さとなっています。
なお、サブリース制度は、お客様が購入した住宅を株式会社クレドが借り上げ、査定家賃の90%を保証する仕組みになっております。サブリースは空室・満室関係なく家賃保証がございます。
空室保証サービス・サブリースが気になる方だけではなく、不動産投資に少しでもご興味のある方は、お問い合わせやお電話からご相談ください。


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