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いま知っておきたい! 不動産投資のメリット・デメリット

いま知っておきたい! 不動産投資のメリット・デメリット

アパートやマンションなど購入した不動産を第三者に貸し、賃料収入を得る「不動産投資」。
数ある資産運用のなかでも、安定的に不労所得が得られるとして、人気のジャンルです。一方、「多額の資金がかかる」「専門知識がないと失敗する」といった理由で、なかなか足を踏み出せないジャンルでもあるようです。

とはいえ、保有物件がもたらす家賃は魅力的で、ゆとりのある生活を送るのにピッタリの手段が、不動産投資であることに間違いありません。ここでは、基本的な仕組みや、メリット・デメリットをまとめました。ご覧ください

【目次】

1.不動産を活用して収入を得る投資 
 ・家賃収入(インカムゲイン)
 ・売却益(キャピタルゲイン)

2.不動産投資の成否を握るのは「エリア」
 ・首都圏・地方都市
 ・郊外
 ・地方

3.投資対象は大きく2種類+α 
 ・区分マンション投資
 ・一棟投資

4.不動産投資は融資を受けて始めるのが一般的

5.不動産投資の3つのリスクヘッジ効果
 ・生命保険代わり
 ・相続対策
 ・年金対策

6.リスクを抑えた運用がポイント

7.パートナーになってくれる不動産会社とタッグを組むこと

不動産を活用して収入を得る投資

不動産投資とは、不動産を買い運用して収入を得る投資法のことです。かつて、賃貸経営といえば、地域の地主さんがするイメージでしたが、いまは「サラリーマン大家」という言葉があるよう、副業目的で始める会社員も増えています。
物件を買ってしまえば不労所得が手に入るので、いまや老後の暮らしの足しにしたいと考え、始めるケースが多いようです。不動産投資では、2つの利益が期待できます。

不動産投資のメリット・デメリット

家賃収入(インカムゲイン)
収益物件を購入し、入居者に課すことにより得られる賃料のこと。物件のあるエリア、築年数、間取り、設備などで変わります。一般的に新築であればあるほど周辺相場より高く設定しやすく、古くなるにつれ引き下げるケースが多いようです。

売却益(キャピタルゲイン)
所有不動産を売却した際、売値価格から購入費用など各種コストを差し引いた利益のことを指します。好立地など付加価値の高い物件は評価額が下がりにくく、市況によっては購入時より価格が上昇し、売却益を得られることがあるのです。一方、逆のケースもあるので注意が必要です。

不動産投資の成否を握るのは「エリア」

最寄り駅に近い、近隣にスーパーやコンビニ、病院など生活インフラが整備されているなど利便性が高いなど、賃貸ニーズが旺盛なエリアの物件は人気があり、入居者に困りません。言うなれば、場所選びこそ不動産投資の成否を握っていますが、都心の物件は高額なので収益性が低下します。エリアと収益性の関係はどうなるのか、3つにまとめました。

首都圏・地方都市
首都圏をはじめ、名古屋や大阪、福岡、仙台、札幌などの大都市。職場へのアクセスなど利便性重視で、賃貸住まいの単身者が集まるので、入居者がつきやすいのが特徴です。ただし、物件価格は高くなるので収益性は低くなります。

郊外
都心部より少し離れたエリア。ファミリーや単身者が混在していて、都心へのアクセスが良好なら、一定の賃貸ニーズが期待できます。大学のキャンパスやメーカーの製造拠点があれば、なおさらです。ただし、移転や撤退で一気に人口が減ることもあり、注意が必要です。都心に比べると物件価格は下がるので収益性はよくなりますが、賃貸ニーズを見極めないと入居者に困りそうです。

地方
上記以外のエリアです。人口は減少し、駅前であってもシャッター商店街など、町の活気が失われていることが多く、物件価格は安くても不動産投資に向いたエリアでありません。ただし、地域事情に精通していたり、独自のルートで入居者が確保できるなら、収益性の高い不動産投資ができそうです。腕に自信のある人向きと言えるでしょう。

投資対象は大きく2種類+α

エリアの選定も大事ですが、どういった物件に投資するのかも、大きなポイントです。具体的には、2種類に分けられます。

区分マンション投資
分譲マンションの一室を購入し、賃貸に回します。一室だけを買うので購入費や維持費などが抑えられるのが特徴で、共用部などは管理会社が管理するので、手間がかかりません。会社によってはオーナーに代わって家賃も回収してくれます。首都圏のワンルームなら一室2000万円前後からあり、物件の供給数も少なくありません。人気のエリアだと買い手が多く、売却しやすいのもメリットです。ただし、一室分の家賃収入しか得られないので大きな収益になりにくく、複数のオーナーがいるので、個人の考えで大規模修繕ができないなど、自由度も下がります。とはいえ、手軽に始められることから、不動産投資の初心者に向いた投資対象です。

不動産投資のメリット・デメリット

一棟投資
アパートやマンション、戸建てを丸ごと購入し、入居者に貸し出します。とりわけ、都心部の一棟マンションの価格は億単位と初期費用は高くなりますが、部屋数がある分、スケールメリットが期待できます。オーナーの裁量で修繕などのタイミングは自由ですが、規模が大きいと費用は高くなりがちで、維持費がかさみます。高額物件だと買い手が付きにくく、流動性が低いのも難点です。どちらかというと、不動産投資の経験者向きと言えます。
このように、区分と一棟投資には、それぞれメリット・デメリットがあります。どちらを選ぶのかは、投資経験や資金、エリアなどを考慮して決めることです。

ただし、不動産投資の対象は居住用の物件だけに限りません。店舗やオフィス用の不動産、駐車場、倉庫など多岐にわたります。こういったプラスアルファの投資対象も、地域のニーズに応じて検討すれば良いでしょう。

不動産投資は融資を受けて始めるのが一般的

不動産は高額ゆえ、多額の資金がないと始められないと思われがちですが、決してそうではありません。
金融機関から融資を受けると頭金が0円でもスタートさせる事ができます。購入後は決められた金額を返済するのがルールで、多くの不動産投資家はこういったローンを友好的に活用して不動産投資を始めているのです。
融資を手掛けているのは、メガバンクをはじめとする都銀や地銀、信用金庫、信用組合など、全国各地の金融機関。ノンバンクもあります。それぞれが、不動産投資用のローンや使途を問わないフリーローンを用意しています。

ただし、融資を受けるには審査を通る必要があり、その際は申請者の勤務先、年収、年齢など、属性等の社会的信用が考慮されます。
一般的には公務員や上場企業の従業員、医師など一部の専門職・士業は属性が高いとされ有利になります
金融機関が初期費用を貸してくれるのは、不動産投資の大きなメリットです。資金に余裕がないと言ってあきらめるのではなく、チャレンジしてはいかがでしょうか。

不動産投資の3つのリスクヘッジ効果

不動産投資のメリット・デメリット

収益不動産を持っていると、いざというときの対策にもなります。それは、以下の3点に集約できます。

生命保険代わり
融資で不動産を買う場合は、契約者が返済途中で亡くなったり、所定の高度障害状態になると残債がすべて清算される、「団体信用生命保険」に加入します。これにより、家族にはローンが支払い終わった状態の収益物件が残されるので、入居者がいる限り家賃収入が入り続け、維持するのが大変あら売却して現金化すれば良いのです。不動産投資は、いざという時の生命保険代わりになります。

相続対策
1億円の現金を持つ人がなくなると、相続税法上は1億円がそのまま評価され、相続税が発生します。対して、1億円を使い不動産を購入していると、固定資産評価額をもとに相続税が評価され、現金より相続税が低くなります。収益不動産は相続税対策になり、家賃収入も得られます。金融機関にお金を預けるより、資産の有効活用にもなるのです。

年金対策
少子高齢化が進行する日本では、公的年金の維持が危ぶまれ、いざ自分が年金を受け取る年齢になっても、手厚い支給があるとは限りません。これでは、老後の生活が心配です。ところが、家賃収入が得られる不動産を持っていれば、長期的に安定的な収入が期待できます。収益物件は、年対策にも効果的です。

リスクを抑えた運用がポイント

不動産投資には魅力的なメリットがある反面、先ほど挙げたようなリスクも存在します。せっかく物件をかっても入居者が入らないことに家賃は得られず、入居者によっては滞納リスクも生じるでしょう。客付けに困ると家賃の引き下げを余儀なくされ、収入が減ることも。ローンを組んでいると返済が大変になり、収益性は悪化します。
例えば、利回りだけを重視して郊外の物件を買った結果、入居者がつかなかったというのは、よくあるパターン。学生を当て込み大学のそばにある物件を購入したのに、大学が移転してしまったことも。さまざまなリスクがあるので、「長期的な賃貸ニーズはあるのか」を入念に調べ、物件価格の安さや利回りだけに踊らされず、投資対象を見極めることです。

パートナーになってくれる不動産会社とタッグを組むこと

投資用の物件を買うときは、不動産会社を介します。
その際は、顧客のニーズに寄り添ったうえで、安定的に家賃収入が得られたり、有利に売却できそうな物件を紹介したり、家賃設定や終戦など購入後のフォローもしてくれるなど、手厚いサービスを提供する会社を選ぶべきです。
会社によっては優遇金利で融資をする提携先の金融機関を紹介してくれることもあります。不動産投資が成功するか否かは、タッグを組む不動産会社が左右します。投資の入り口なだけに、慎重に選びましょう。


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