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【実録】ワンルームマンション投資で大損した!新築マンション投資に失敗した人の現実

【実録】ワンルームマンション投資で大損した!新築マンション投資に失敗した人の現実

不動産投資に興味のある方は、一棟マンション投資、アパート投資、区分の新築マンション投資、区分の中古マンション投資、戸建て投資等の様々な種類の中でも1部屋を購入する区分の新築マンション投資をご検討される方も少なくないでしょう。新築マンション投資であれば、見栄えも良く頭金も少なく始められるという事をお考えではないでしょうか。
確かに、その認識は間違っている訳ではありませんが、必ずしも良い事ばかりではない事を知っておかなければ購入後に思わぬ落とし穴に陥る事もあるかもしれません。新築物件を買ってしまったからこそ起こり得るトラブルを知る事が何よりも大切です。

【失敗談①】家賃保証を信用しすぎて毎月の負債が賄いきれない

新築マンション投資で一番多いトラブルは家賃保証契約です。家賃保証契約とは、賃借人との契約ではなく、管理会社等に物件を貸す契約のことです。一定期間は空室でも家賃収入が得られるサービスなので、販売時には家賃保証契約とセットにして販売活動をする会社が増えています。
しかし、この家賃保証契約の本当の目的は販売して利益を上げる為なのです。多くの場合はオーナー様に安心してマンション投資をして頂く為の制度では御座いません。
その為、新築マンション時の高額な家賃設定では入居者の確保が難しくなる為、ある一定の期間が経過してしまえば家賃保証金額を下げないと入居者確保が難しくなりますので、半ば強制的に家賃保証金額を下げられます。その結果として、当初予定していた収入の確保が難しくなり、毎月の負担が増えるので、資産ではなく負債を背負ってしまうことにもなりかねます。
ある投資家の話では、25年の長期間での家賃保証契約で、毎月5000円程度の出費でマンション投資を始めたのですが、5年後の家賃保証金額の見直し時には家賃保証金額を下げられて、毎月15000円程度の出費に増えたそうです。家賃保証金額の減額請求に応じない旨の話をしても双方の言い分の折り合いがつかず、家賃保証契約の解約の話も出たそうです。

・どの様にしたら家賃保証契約のトラブルは防げたのか?不動産投資家のチェックポイント①

▪️近隣相場の確認をすること
家賃にはエリアによって異なる相場というものが存在します。購入を検討しようとするマンションの築年数、立地、面積、設備等を考慮して、周辺物件と比較して適切であるかの確認をするべきです。家賃保証契約だからといって、管理会社が長期間に渡り、負担を出してオーナー様を守るとは考えられません。

▪️家賃保証契約の仕組みを知ろう

家賃保証契約とは、不動産投資家から企業が物件を借り上げて、家賃保証金額以上で違う入居者に貸して、差益を企業の利益として受け取るビジネスです。一般的には、空室の場合でも相場家賃の8割から9割が不動産投資家に支払われる事により、不動産投資家は受け取り金額は減るものの、安定した家賃収入を得る事ができ、企業側も収益が上げられるという訳です。

▪️家賃相場を考える重要なポイント

家賃は経年劣化により必ず毎年下がります。しかし、相場によってある一定のラインを保ち、家賃が下がる速度が鈍化するのです。また、再開発や条例、その他の人口流入やエリアのトレンドにより、マンションの希少価値が上がることによって家賃が上昇することさえあります。
ここでのポイントはエリア相場という考え方です。新築マンションの家賃設定はある一定のプレミアム金額が上乗せされています。

関連コラム:5年後に後悔しない為に「家賃相場」の考え方!
https://fudousan-toushi.jp/column/家賃相場の考え方

新築から3年程度で急激に家賃下落を起こし、建築されてから10年間で家賃価格は15%以上の下落をするというデータがあります。その為、新築マンションの時と比べると家賃が下がるのは当たり前の事です。その為、新築時の家賃保証金額のままの計画で運用を考えてしまうと数年後には取り返しのつかない事態に陥る事もあります。
また、家賃保証契約を結んでいる企業が20年や30年も存在しているかさえわかりません。上場企業でさえも破綻する業界です。家賃保証に頼りすぎず、妥当な家賃設定を不動産投資家が認識した上で投資判断をしましょう。

【失敗談②】売却できない状況になってしまった

不動産投資を検討される方の多くは将来の年金受給に対しての不安や生命保険の見直しをしたいという方が多いでしょう。しかし、様々な事情で物件を売却する事も考えなくてはいけません。投資商品は出口戦略を考える事が大切なのです。
ある不動産投資家の方は、給与の大幅な下落と共に、毎月の出費が賄いきれず売却を検討されてお問い合わせを頂きました。
6年前に新築で購入したマンションは東京都内の中心地から少し外れた場所に位置する物件でしたが、購入時の価格は2600万円で、金融機関からの融資は2470万円、残債は2200万円ほどでした。しかし、売却価格の査定としては1900万円で差額が300万円もあったのです。
投資用マンションローンは、貸出する金融機関が対象物件に抵当権を設定します。売却をする際には売却金額とローンの残債の差額に対しては現金で支払わなければなりません。
その投資家の方は、300万円の資金支出ができなかったため、毎月の出費を抑えてマンションを持ち続ける選択肢しか残されていませんでした。
マンション投資で起こりがちな事例の一つです。購入時は頭金が少なく、又は値引き等で0円から始められたとしても、売却ができずに、負債を伴うマンション投資という泥沼から脱出出来なくなるということです。

・どの様にしたらトラブルは防げたのか?不動産投資家のチェックポイント②

▪️マンション投資の対象物件の売却金額を想定する
インターネットが普及している昨今では、物件の相場を調べることは簡単なことです。
先ずは取引実績の参考として、家賃相場と同じ様に、築年数、立地、面積、設備等を考慮して検索をするべきです。おおよその売却金額の予測を立てる事ができて、出口予測ができます。
不動産投資家としてスタートをした方の中に、物件の売却をして儲けようと考える方は少ないかもしれませんが、売却もできるという選択肢を持つ必要もあります。長期間の投資だからこそ、将来に渡り生活の変化を考慮するべき投資になります。将来的には家族が増える、自宅用の家を購入する、収入が低下する、職を失う、その他多額な資金が必要になる等、様々な事態が起こる可能性がある事を想定してマンション投資を始めましょう。

▪️マンションの売買価格の決め方

マンションを売却しようとした場合、定価の金額を決めるのは各金融機関です。現金購入の場合ではその限りではないですが、マンション投資を始める方の多くは金融機関で借入をして始めます。その為、金融機関が融資をする範囲での売却が求められます。それでは、金融機関はどの様にマンション価格を決定するのでしょうか。
殆どの金融機関では収益還元法を用います。収益還元法とは不動産価値を評価する方法の一つで、不動産の収益性に重点を置いたものです。
マンション投資では収益とは即ち家賃収入です。金融機関が独自の方法で調べる家賃相場を基に賃料の妥当性をだして、そこから建物管理費や修繕積立金を引き、純粋な手取り家賃金額を基準に利回りで逆算した価格になります。金融機関にもよりますが、3%〜4%程度が評価額になるケースが多い様です。
ここで重要なポイントとしては、相場家賃がベースになるという事と金融機関が査定する物件価格は定価になるので、その金額では売れないという事です。相場家賃については上記でも述べたので参考にして頂き、物件価格の定価では売れないというのは、その金額が基本的には上限という事です。下限から上限まである物件価格で上限(定価)で購入する人がいるのは考えにくい為です。不動産投資家は利益を求めています。自宅用の物件であるならば、割高でも気に入れば購入する方もいるかもしれませんが、投資物件ではそうはいきません。

▪️営業マンの言う事を信じすぎてしまった

マンション投資で失敗する方の多くは「良い人」すぎる事です。営業マンが熱心だったから応援したくて始めた方や、中古マンションより新築マンションが良い理由として金融機関の貸出金利の違いの話を鵜呑みにしてしまったり、売買事例や家賃相場に関しても営業マンが準備した都合のよい資料を参考にしすぎる点です。不動産業界は離職率が高い業界です。金融機関の貸出金利も変わりません。売買事例や家賃相場は、その場でネットで検索しましょう。いかがでしょうか。しっかりとしたパートナーと言える不動産会社と付き合う事が何より大切です。

まとめ

マンション投資は、頭金がなくても社会的信用を活用して始められる商品であるからこそ、安易な考えで魅力的に感じてしまい始める方も多いでしょう。しかし、紹介した様なリスクが潜んでいます。ここでご紹介した例は一例に過ぎません。新築マンションや中古マンションに対しての知識を深めたうえでマンション投資を始めましょう。

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