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「出口戦略」不動産投資を成功させるもう一つの戦略を考える

「出口戦略」不動産投資を成功させるもう一つの戦略を考える

あなたの不動産投資のゴールは何ですか?

不動産投資をスタートした方はどのような理由で始められた方が多いのでしょうか? 将来の資産形成のためという方もいらっしゃいますし、漠然とした不安からスタートした方、預貯金が少ないけれど時間と個人の社会的信用を利用して頭金0円の全額融資で始めてみようと思われる方も多いのではないでしょうか。
また、他の投資では失敗したけれども、不動産投資なら成功するかもしれないといって始められた方もいらっしゃるでしょう。
 このように不動産投資をスタートするきっかけはさまざまですが、皆さん一様に考えていないのがゴールのことです。

不動産投資のゴールといえば『ローンの完済』か物件の『売却』です。ですが、ローンの完済に関して漠然と考えてしまい計画性がない中でお持ちになっている方が居たり、或いは最終的な売却までを見越して不動産を購入する方は少ないのではないでしょうか。
 不動産投資をしようと思って探し始めて、「いい物件が見つからない」「なかなか融資が下りない」などで疲弊してしまい、いつの間にか購入することが目的になっていたという方もいます。そうした方のなかには、全く収益が上がらない物件を高値づかみしてしまい、毎月の収支はマイナスで所有し、売却を検討しようにも物件価値が下がり売るに売れなくなってしまった方も少なくないのです。

不動産投資の「出口戦略」を考える重要性

不動産投資の目的として、永続的に所有をして老後の収入口として始める方も多いでしょう。もちろん、物件を増やしていきながら将来の不足資金の穴埋めとして時間をかけて構築していく投資手段として、不動産投資は有効的な手段の一つです。しかしながら、物件を購入する際に、将来どこかのタイミングで物件を売却する可能性もある事を考えておく必要があります。
例えば、それまでコツコツと運用はしてきたけれど、どうしても現金が必要になるケースや相続発生の前に現金化して生前に整理をするケース、物件を増やす過程の中で売却益を繰上げ返済するケース等、売却するタイミングは人それぞれ色々な場面があるとは思いますが、その売却するタイミングや購入した物件によっては思った通りの結末を迎えられなくなってしまう場合もございます。

その物件の出口戦略で欠かせないのが『賃貸需要』です。賃貸需要がある、すなわち家賃収入が永続的に確保できる物件は投資性の高い物件です。その様な物件に関しては他の投資家も資産の一つとして保有する価値があると判断するので、買い手が見つかる物件となります。
しかしながら、購入した投資物件によっては、賃貸需要がない物件や、賃貸需要はあるものの、競合の物件が多すぎて家賃を下げざるを得ない等、運用の困難が予想されるもの、周辺に工場や学校などがあり特殊な賃貸需要で何とか収益が出ている物件などがあり、将来的な家賃収入の算段が取れないものもございます。
その為、今の今だけの環境だけではなく将来的な賃貸需要の予測を立てる為にも、物件を購入する前に物件周辺の再開発情報や人口の増減の推移等を勘案し、長期的にしっかりと需要を見込める物件選びをすることで、将来いざという時の売却や、売却益を狙った売却をイメージできるようにするべきでしょう。

「出口のタイミングは5年」と言われる理由とは?

 出口戦略(売却)のタイミングの一つとして、5年と言われます。5年と言われるのは、物件を売却するときに課税される不動産譲渡税の税率が大きく関わってくるからです。
譲渡税は所有してから5年以内に売却すると譲渡所得税と住民税を合わせて約39%が課税されてしまいます。しかし、5年以上所有すると譲渡所得税が約20%で済みます。
もちろん、毎月の収益も上がり、魅力的な物件でそのまま持ち続けた方が良いと判断できるのであれば継続して所有し続けるという投資判断もあるでしょう。
逆にいつまで経っても収益が上がらない物件を売りたいと思っても、5年以内では高い税率が課税されるということを考えておきましょう。だからこそ、出口戦略は購入する前に考えておくべきなのです。
5年後に、今のタイミングであればどの程度で売却が出来るのかを査定するのも一つでしょう。その為にも購入時が大切であり、『どこで所有して』『いくらで賃貸に出して』『いくらで購入するのか』という大原則が決まってしまいます。
手放したくても抵当権の兼ね合いで手放す事が出来ない物件もあるのでスタート時の準備が必然です。

購入するときに「出口戦略」を予め立てておく

 具体的にどのような出口戦略を立てるべきでしょうか?
出口戦略は、自分がこれから運用した後に新たな投資家に売却し易く、且つ価値の下がらない物件を購入するということです。投資家のほとんどが現金で物件を購入するのではなくて、融資をうまく利用して購入することになります。
 だからこそ、まず融資がつく物件であることが大前提です。では、融資がつく物件とは、どのような物件でしょうか?
それはもちろん、『収益力』『集客力』のある物件です。空室が出てもすぐに入居者が埋まるような物件です。
 そのためには、周辺の賃貸需要や交通の利便性、生活のしやすさなど様々な観点から購入のための戦略を練らなければいけません。

実はマンションのブランドによっても特定の金融機関の融資が受けられない物件や、減額措置がある物件もあります。その様な専門的な部分に関してはやはりプロに相談するのが良いですが、投資エリアの調査や分析は自分で調べることもできます。
時間がない状態で正しい情報を効率的に手に入れる為には、専門家のパートナー選びも重要なポイントになるでしょう。
そのように条件がそろった物件には金融機関も融資をしてくれるので、しっかりと相場で取引が出来ます。
もちろん、どんなに良い物件であっても放置したままでは、物件の収益力が下がってしまいます。物件の資産価値を維持するためにも、時には資金をかけて修繕することも大切ですし、正しいアドバイスをしてくれる管理会社に依頼することも重要です。その際には、物件の維持管理はもちろん、退去の連絡や設備不良等があればすぐに対応し、空室ロスを極力減らす客付力の高い管理会社に依頼する必要があります。

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