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「コロナショック」の不動産市場への影響は?株価下落で不動産価格はどうなる?

「コロナショック」の不動産市場への影響は?株価下落で不動産価格はどうなる?

新型コロナウイルス感染症の拡大による「コロナショック」により世界経済の危機が懸念されています。3月末にはアメリカのNYダウ平均株価がリーマンショックを超えた過去最大の下げ幅を記録しました。日本でも日経平均株価が一時30%以上下落するといった影響が出ています。
不動産業界や不動産投資への影響はどうなっているのでしょうか?
東証のREIT(不動産投資信託)指数は3月の中旬に急落した後、次の週では一転して買戻しが目立ちました。
「コロナショック」が起こる前の不動産市場、不動産投資市場や、株価と不動産市場の関係、リーマンショック時の不動産業界をご紹介した後、コロナショックによる不動産市場への影響や現在取るべき不動産投資の戦略を見ていきましょう。

「コロナショック」が起こる前の不動産市場は?

コロナショックが起こる前の不動産市場・不動産投資市場について、国土交通省と一般財団法人・日本不動産研究所の資料を基に見ていきましょう。

不動産市場
国土交通省が作成した資料によりますと、2019年度は不動産市場価格の動向を表す不動産価格指数が50ヶ月連続で上昇していました。住宅用の不動産では特にマンションが好調で2010年を100とした場合、2019年には147.4と著しく上昇しています。2013年からマンションの価格が大きく上昇している理由としては、日本銀行の金融緩和政策で住宅ローンの金利が下がった事や、2020年のオリンピック開催地が東京に決定した事が推測されます。
不動産投資に用いられる商業用の不動産も店舗・オフィス・マンションやアパートを中心に上昇傾向で、店舗の不動産価格指数は140.3、オフィスは136、マンション・アパートは131.9と高い数値を記録していました。
首都圏のマンション市場では特に中古マンションが1㎡当たりの単価、価格共に上昇し、成約物件・新規登録物件共に活況を迎えていました。

不動産投資市場
不動産市場の活況に伴い、不動産投資市場もJリート(不動産投資信託)の上場銘柄数や時価総額が上昇し、2018年5月には59の銘柄が上場、時価総額は約12.3兆円と大規模な投資市場に成長していました。
日本不動産研究所では2019年4月における「不動産投資家調査」で、保険会社やデベロッパー、アセット・マネージャー等の不動産投資家に対し「今後1年の不動産投資に関する考え方」のアンケートを行いました。
アンケートの結果、「新規投資を積極的に行う」と答えた投資家が94%に達し、「現在の日本の不動産投資市場はピークに達していると思いますか?」の質問に対しては77.4%が「ピークに達している」、19.4%が「ピークの手前である」と回答しました。なお今後10年間を見通した場合、海外投資を行う予定の国は1位がアメリカ、日本への不動産投資が増加する国は中国という結果となっています。
Jリートの時価総額の上昇や不動産投資家の今後の見通しのアンケート結果によって、不動産投資市場は活況を迎えていた事がわかります。


「コロナショック」で安定しない株価と不動産市場の関係

「コロナショック」の世界経済への影響
新型コロナウイルス感染症が世界規模で拡大している事から、2020年2月中は22,000円台~24,000円台で推移していた日経平均株価が3月19日には約16,550円まで下落しました。
その後19,000円台に回復を見せるものの、4月の初めにはNYダウ平均株価が下落したことに伴い再び17,000円台まで下落となかなか安定しない状況です。
4月20日のアメリカ・ニューヨーク商業取引所では、原油価格の指標となるWTI原油先物価格が史上初のマイナス価格となりました。原油価格の急落により、日経平均株価も前週末比で1,000円以上急落、東京の原油市場も16年ぶりに18,000円を割り込みました。

日経平均株価と不動産市場の関係
日経平均株価と東京都心の中古マンションの価格はほぼ連動しています。
今後不動産市場の動きがどう変化するかは、株価や日本・世界経済の状況次第という事になります。日本銀行の金融緩和政策も影響してくる事でしょう。
12年前に世界経済に大きな打撃を与えたリーマンショックが、日本の不動産市場に与えた影響を見ていきましょう。

・リーマンショックが日本の不動産市場に与えた影響
先の不動産価格指数の表では、住宅・商業用不動産共にリーマンショックが起こった2008年に落ち込みを見せていますが、都心の不動産価格は1割程度でおさまっています。
下図は東日本流通機構(レインズ)による2005年以降の首都圏の中古マンションの成約件数、新規登録件数、1㎡あたりの単価、価格の表です。

新規登録件数はリーマンショックが起きた翌年の2009年に大きく落ち込んでいるものの、1㎡当たりの単価や価格にはあまり影響が見られません。
法令に基づき行政機関から発表される公示地価の変動率は、2008年のリーマンショック以降以下の通りになっています。

上記の表を見ると、不動産の価格は経済の状況から1,2年遅れて影響を受けている事が分かります。
全国、東京圏ともに住宅用の不動産よりも商業用の不動産の下落幅が大きいですが、その分回復も早くなっています。また東京圏の方が価格の再上昇が全国の中でも早い事が分かります。

「コロナショック」による今後の不動産業界への影響は?

今回の経済状況下では住宅地への影響は少なく、休業要請の対象となった飲食店やパチンコ屋といった娯楽施設など商業地へのダメージが大きいと推測されます。
ホテルや旅行会社といった観光業、飲食業の不動産の価格は下落する可能性がありますが、ネット通販やドラッグストア・スーパー等の一部の小売業、Web上で会議や通話が行えるオンラインツールは需要が伸びています。
また東証株価指数の変動に対して、最近の東京REIT(不動産投資)指数は逆の動きをする傾向があるというレポートも発表されています。この先も買戻しが進む可能性も期待できます。
そして不動産業界ではローンを組むケースが多い事から、「金融機関からの融資」といった金融政策も影響を受ける大きな要素となります。コロナショックを契機にアメリカでは既に金融緩和が進んでいますので、日本でも金融緩和が行われ資金調達のハードルが下がると、不動産の需要が下がらずむしろ上がる可能性も存在します。
新型コロナの感染者数と同じく、経済への影響も先行きは不透明ですが悪影響ばかりではない部分が存在するかもしれません。

基本戦略を大事にした不動産投資対策を

「コロナショック」による経済への影響に対して、政府は過去最大規模の緊急経済対策を行う予定です。事業規模は過去最大の約108兆円、このうち資金繰り対策は約45兆円で中小企業や個人事業主向けに現金給付を行う予定です。
感染が収束した後は観光業や旅行業など被害を受けた業種に対して需要の喚起対策を行う予定です。
2020年4月現在、東京オリンピックは来年開催される予定ですので、経済効果は先送りになるとの予測もあります。
不動産市場が影響を受ける場合でもまだタイムラグがありますので、現在は収益のシミュレーションをきちんと行う、市場のニーズを把握し需要の高い地域を選ぶといった『基本』を大事にした不動産投資を行いましょう。

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