中古マンション投資用語集 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

中古マンション投資用語集

当サイトに掲載されている中古マンション投資に関する基礎用語から専門用語などを、一覧にしてまとめています。このページでは、一般的な用語の意味だけでなく、不動産投資の視点から解説していきます。

ア行

空き家
人が住んでいない家のこと。2015年時点で、総務省統計局の調査によると、賃貸用住宅の空き家の数は820万戸と言われています。日本全体の空き家率が13.5%にまで上昇しているのです。
アレンジ
物事の一部などに変化を加え、その物事を構成し直すこと。中古マンション投資の場合、自分好みの部屋に手を加える入居者が多いので、あまりこだわった部屋に改装しないことをおすすめしています。
一棟マンション投資
マンション全体の建物と土地を購入し、オーナーになる方法です。必要となる初期費用が大きくかかりますが、複数の物件を一度に保有することができる分、毎月得られる賃貸収入が大きくなるのが特徴です。
インカム・ゲイン
不動産や株式を所有することで、家賃収入や配当などから得られる利益のこと。これに対して、不動産を売却した場合に、購入時よりも高く売れて得た利益のことをキャピタル・ゲインといいます。現在は、不動産価格の上昇があまりないことから、インカム・ゲインに着目した運用法が重視される傾向にあります。
インフラストラクチャー
国民福祉の向上と国民経済の発展に必要な公共施設を指し、一般的に略して「インフラ」といわれることがあります。住宅におけるインフラとは、電気、ガス、水道などの生活基盤のほか、インターネットなどの通信環境を示しています。
エントランス
建物の入り口や玄関を指し、マンションや公共施設などの正面玄関をいうことが一般的です。エントランスが設けられているマンションは、防犯セキュリティがしっかりしていることが多いため、人気物件の特徴の一つといえます。
オートロック
エントランスのドアの施錠や解錠ができるセキュリティシステムの総称を指します。中古マンションを選ぶうえで、オートロックがついていないものは販売価格が安いものの、ほとんど人気がなく、銀行から融資を受ける審査の評価も低いのが特徴です。
オーナー
賃貸住宅における大家など、所有権を持つ者をいいます。中古マンション投資では、マンション一棟を全部所有している者や、マンションの一部屋を所有している者など、いくつかオーナーの種類があります。

カ行

開発業者
大規模な住宅造成やリゾート開発、オフィスビルの建設といった事業を主体とする団体・企業のこと。(=ディベロッパー)
確定申告
納税者がその1年間の所得を確定させ、税務署に申告すること。不動産投資の場合、サラリーマンのように会社から支給される給与所得とは別に、不動産所得を申告する必要があります。給与所得と不動産所得を合算し、その年間の所得の計算を行います。
火災保険
損害保険の一つで、建物や建物内に収容されたものが火災や風水害による損害を補てんする保険のこと。たばこの消し忘れや、もらい火の被害による火災の場合、保険適用外であるため注意が必要です。住宅ローンを借りる際には、自らが加入する保険のほか、入居者が加入する火災保険の二種類があります。実際に火災が起きた場合は、入居者の加入している保険が先に適用されます。
稼働率
中古マンション投資において、所有物件を賃貸し、家賃収入を得ている割合のこと。保有する物件の数の割合に対して、数字が大きいほど空室がないこと示しています。ただし、各住戸の賃料によって収入の大きさが変化するため、一概に稼働率が高ければ、利回りが良いとはいいきれません。
株価
株式の価格、あるいは株価に発行済株式数を乗じて得られる時価総額は企業の価格を示す指標の一つとして考えられます。
株式投資
株式会社が発行した株式に資金を投じて株主となり、株主権を取得すること。株式投資の目的として、資産として株式を取得する場合(インカム・ゲイン)と値上がり差益を得る場合(キャピタル・ゲイン)があります。
元金保証
金融商品において、元本が必ず戻ってくることが保証されている商品を指します。例えば、100万円の元本を預けていれば、間違いなく100万円が戻ってくるということです。ただし、信用報酬や手数料が差し引かれる場合もあるため、実際にはマイナスになることもあります。
閑散期
一年の中で、比較的に需要が低い時期のこと。中古マンション投資においては、6~7月がその対象として挙げられます。梅雨の時期と重なるため天候が悪く、繁忙期に売れ残った条件の悪い物件が多いことが要因です。この時期にまで物件が残ってしまった場合は、敷金・礼金などの見直しが必要となるでしょう。
管理組合
マンション・敷地・付属施設の管理を行うための団体のこと。建物の区分所有等に関する法律に基づいて、マンションの所有者全体で結成されます。管理組合は、マンション管理に関する事項を決定・実施することができ、定期的に集会を開いたり、規約を定めたり、管理者を置くことができます。
管理費
マンションなどの集合住宅で、共有部分(エントランス、廊下、エレベーター、共同施設など)を管理するための費用のこと。分譲マンションの場合、管理組合が毎月徴収し、賃貸マンションの場合は、家賃とは別に支払うケースと家賃に含まれているケースがあります。
キャッシュフロー
お金の流れのこと。中古マンション投資においては、家賃収入から得られる収益からローン返済などの必要経費を差し引いて、手元に残るお金の流れを指します。
キャピタル・ゲイン
不動産や株式など、取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益のこと。売却によって損失が出たときはキャピタル・ロスといいます。これに対して、不動産や株式を所有することで得られる利益のことをインカム・ゲインといいます。
給与所得
税法上、会社員が勤務先から受け取る給料・賞与のこと。サラリーマンの方が中古マンション投資をはじめるには、会社ではなく、自分で確定申告をする必要があります。不動産所得と給与を合算することで、その年の所得を確定させます。
共有部分
分譲マンションなどの区分所有建物で、建物部分や付属部分のこと。共有部分は広範囲にあり、壁谷、屋根などの構造部分をはじめ、エントランスや共有廊下、エレベーターなどの建物部分などが挙げられます。共有部分は、区分所有者全員で所有することになっており、専有面積の割合に応じて区分けされています。
金利上昇リスク
変動金利型の住宅ローンの場合、急激な金利上昇により返済困難に陥ることがあります。金利上昇のリスク対策として、繰り上げ返済が有効的です。返済期間中に何らかの原因で返済が苦しくなった場合、ただちに金融機関に相談するようにしましょう。
空室リスク
中古マンション投資では、購入したマンションを第三者に賃貸し、家賃収入を得ることを目的としています。場合によって入居者が入らず、収入が入らない状態になるリスクのことを空室リスクといいます。空室をできるだけ長引かせないことが投資のカギとなるでしょう。
繰り上げ返済
住宅ローンの定期的な返済とは別に、借入金の一部を返済することを指します。繰り上げ返済分の金額は借入金の元金に充当されるので、その分の利息を減らすことにつながります。 繰り上げ返済は、次の二つの方法があります。 1. 期間短縮型:月々の返済額を変えずに返済期間を短くする 2. 返済額軽減型:返済期間をそのままに毎月の返済額を減らす
原状回復ガイドライン
国土交通省が、賃貸住宅における原状回復の費用負担をめぐるトラブルを予防するために、平成10年に作成されたガイドラインのこと(平成17年改訂)。ガイドラインでは、通常の損耗や経年劣化は家主の負担とし、原状回復は、賃借人が購入した当時の状態に戻すことではないと明確化しています。
クオリティ
品質のことを指します。中古マンション投資に関しては、利回りが良く、安定して家賃収入が得られる物件かどうかが重要になります。将来的な賃貸需要が見込め、販売価格が低いわりに収益性が高いものほど質が良いとされます。
区分マンション投資
分譲マンションの一室を購入し、オーナーとなる方法です。区分所有者の割合によって、土地の部分も所有することができます。不動産投資の中では、少額ではじめられ、リスクが低いのが特徴です。
グレード
等級や段階のこと。建物内外の設備や内装の水準が高く、住環境が整備されたデザイン性のあるマンションほどグレードが高いことが一般的です。また、ハイグレードなマンションになると、コンシェルジュが常駐し、幅広いサービスに対応してくれます。中古物件が市場に出回ることは少なく、競争率の高い物件ではありますが、その分大きな家賃収入が見込める可能性が高くなります。
軽減税率
標準の税率よりも低く抑えた税率のこと。中古マンション投資を行うことで、相続税などで軽減税率につながることがあります。現金や有価証券の場合、課税評価は100%かかりますが、不動産の場合、土地の評価額は80%、建物に50~60%となり、さらに投資用物件となると、建物がさらに30%控除されます。
コスト
生産や取引などの経済活動に伴う費用を指し、費用の発生と支出が時間的にずれることもあります。中古マンション投資におけるコストは、物件を所有する際にかかる不動産会社への仲介手数料やローン保証料などのほか、物件を維持するための管理費や修繕費などが挙げられます。
コンパクトマンション
マンションにおける30~50平方メートルほどの小面積の住宅を指します。投資用マンションとして購入する方も多い物件で、中古マンション投資のターゲットとなる単身者やDINKsが主な購入者であります。

サ行

サブリース
空室時でも家賃を保障してくれるサービスのことで、不動産会社がオーナーに変わり運営を行います(≒家賃保証)。過去にサブリース契約をめぐる裁判が行われた結果、経済状況によって賃料減額請求される可能性もあるので、中古マンション投資の長期的な運用においては慎重に判断する必要があります。
地震保険
損害保険の一種。地震による災害で発生した損失を補てんする保険のこと。地震保険は任意保険となるため、火災保険とは違い、別途加入する手続きが必要になります。火災保険の補償金額の半分ほどしか補てんしないことが多く、加入しない方もいます。地震保険の世帯加入率の全国平均は、1995年で11.6%だったものが、2013年には27.9%ほどにまで増え、徐々に増加傾向にあります。
シミュレーション
対象となるシステムの法則を推定・抽出し、模擬的な特性を把握することを指します。マンション投資における代表的なシミュレーションの一つに、住宅ローンの返済プランなどがあります。毎月の賃料収入からローン返済額などの経費を差し引いた計算がなされ、手元に残った金額が多いほど、利益率が高い物件であるといえるでしょう。
住宅ローン
マイホームや投資用マンションの購入などの資金として金融機関から借りる融資のこと。融資を受けるには一定の審査基準があり、建物などの融資対象不動産を担保として抵当権が設定されます。万が一、住宅ローンの返済ができない場合、抵当権者は抵当権を実行して不動産を競売にかけることができます。
ゼロ金利
金融政策の一つで、政策金利が0%またはそれに近い状態であること。中央銀行が市場に資金を潤沢に供給することで、金利を低くするよう誘導していきます。中古マンション投資において、銀行などの金融機関から頭金や担保が必要以上に揃っていなくても、融資が受けやすくなる傾向になります。
専有部分
分譲マンションなどの区分所有建物における、区分所有者が所有している部分のこと。一般的に住戸部分のことで、厳密には天井・床・壁などのコンクリートに囲まれた内部空間を指しています。

タ行

タンス預金
金融機関などに預けず、家庭内に保管されている現金のこと。銀行などにお金を預けていると、何%かの利子がつきますが、現金で保有している場合、得られるはずの利子も受け取れず、知らないところで損をしている可能性があります。
ディベロッパー
開発事業者のことで、大規模な宅地開発や、都市再活などを行う企業体を不動産ディベロッパーといいます。財閥系、商社系、ゼネコン系、私鉄系などの系列があり、業者ごとにそれぞれ特長があります。人気のディベロッパーが施工した中古物件は非常に人気が高いため、不動産価値としての魅力も高いとされています。
賃料
賃借人の使用収益の対価として賃貸人が得る利益のこと。厳密には、お部屋を借りることの対価に限定した表現です。(≒家賃)

ナ行

ニーズ
人間が生活をするうえで、必要な充足感が奪われている状態のことを指します。不動産投資では、人口が多いわりに物件の供給数が少ないエリアにしぼることで、潜在的なニーズがあるかどうか判断します。中古ワンルームマンション投資では、単身者の割合が多い場所(東京都内など)を選ぶことが重要になります。

ハ行

ハイグレードマンション
高級マンションと同意義で用いられます。例えば、東京都内の新築マンションなら平均価格が6000万円以上超えるもの、中古マンションでは坪単価が300万円以上で取引されるものが挙げられます。
バブル
1986年12~1991年2月に起こった、資産価値の上昇と好景気。および、それに付随して起こった社会現象のこと。不動産において、短期的に不動産価格が高騰することを指し、不動産バブルともいいます。日本のバブル当時は、不動産価格が上昇すると予想されていたため、不動産を購入してすぐに売却し、その差益分を利益(キャピタル・ゲイン)とする投資方法が主流でした。
繁忙期
一年の中で、最も忙しくなる時期のこと。中古マンション投資においては、1~3月がその対象として挙げられます。新生活を迎える時期と重なり需要が高まることから、相場より高い募集条件でも契約につながりやすい傾向にあります。
不動産所得
所得税における課税所得の区分の一つ。確定申告の際には、中古マンション投資で得た家賃収入のほかに、必要経費としてかかるローン返済費、管理費、減価償却費などを差し引いて計上する必要があります。マンション投資をはじめた年は必要経費が重なるため、家賃収入よりも必要経費がかかり不動産所得が赤字になることがあります。そのうえで、給与所得と赤字の不動産所得を合算すると、計算上全体の収入が下がるので、翌年の所得税や住民税の減税につながります。
ブランドマンション
ディベロッパーが販売する、自社のシリーズ名を付けたマンションのこと。1990年代半ば以降のマンション大量供給時代に、大手ディベロッパーが明確な意思を持って自社マンションのブランド価値を構築しようとしたことが始まりとされています。代表的なものとして、東京建物のブリリア、野村不動産のプラウドなどがあります。
ブランド価値
ブランドとは、あるものに対して同じカテゴリのものと区別するための概念を指します。転じて、他と区別ができる特徴を持ち、価値の高いものを指す場合もあります。中古マンション投資のブランドとは、大手ディベロッパーが販売するマンションシリーズが挙げられ、一般的に認知度の高いブランドマンションは、ある程度高い評価が受けられる可能性が高くなります。
プレミアム物件
都心部の高級住宅街として有名な麻生・青山・広尾といった希少性の高いブランドエリアにあることが第一条件で、その地域のシンボルとなるマンションが当てはまります。設備仕様をはじめ、外観デザインやプランまで含めて価格以上に高い評価を受けています。また、超高層タワーマンションの上層階やペントハウスのフロアを、プレミアム住戸と呼ぶこともあります。
分譲マンション
一戸ごとに販売しているマンションのこと。購入者が自由に使える専有部分と、マンションの住人が共同で使う玄関や廊下などの共有部分に分けられます。
ペントハウス
屋上階のこと。建築物の屋上に設けられた小さな床面積をもつ建築部分を指しています。転じて、マンションやホテルでもっとも高い最上階の部屋を呼ぶこともあります。

マ行

マージン
売上高から売上原価を差し引いた売上利益のこと。粗利益や手数料などとも呼びます。不動産業者が物件を買い取り、再販するものは3割ほどのマージン、買主を見つける仲介業者では、販売価格の3%+6万円が手数料の最大額です。
マイナス財産
遺産相続の際に、相続人に対して被相続人(亡くなった方)から引き継ぐ財産の中で、借金や債務、損害賠償などのマイナスの財産を指します。たとえば、ローン残高が残っている不動産を相続する場合、相続人はそのローンを返済する義務があるので注意が必要です。ただし、団体信用生命保険というものが付保されているローンであれば、相続人はローン返済をせずに済みます。
マイナス収支
収入と支出を比べて、支出が大きいこと。中古マンション投資において、家賃収入から差し引く必要経費が大きい場合は、マイナス収支であるといえます。中長期的な運用をするうえで、固定資産税や修繕費用などを想定した収支計算が重要となります。
マンションシリーズ
供給戸数が多いディベロッパーが冠したマンションのこと。ブランド名別物件評価ランキング(2010年)では、1位パークシティ(三井不動産レジデンシャル)、2位パークコート(三井不動産レジデンシャル)、3位パークタワー(三井不動産レジデンシャル)、4位ドレッセ(東京急行電鉄)、5位プラウド(野村不動産)、6位グランドメゾン(清水ハウス)、7位パークハウス(三菱地所)、8位ブランズ(東急不動産)、9位ブリリア(東京建物)、10位シティタワー(住友不動産)などが上位に挙げられます。

ヤ行

家賃
賃貸住宅をはじめとする賃貸物件の賃貸借契約に基づく使用における対価のこと。賃料と管理費などを合計したものを家賃と呼び、水道代などの固定費用が家賃の一部として含まれている場合があります。(≒賃料)

ラ行

リスク対策
不足の危険による損害を最小の費用で、効果的に処理するための対策のこと。中古マンション投資において、空室リスク・ローン金利上昇・臨時的な支出・不動産価格の下落・天災地変による被害などが考えられます。
リスク分散
危機管理の一種で、相関性の低いものや逆相関のリスクを組み合わせることで、全体のリスクを軽減させようとすること。中古マンション投資の利回りを最大にするためには、可能性があるリスクを想定したプランニングが必要となります。
リノベーション
既存の建物を大規模な工事を行うことで、性能を向上させたり、価値を高めたりすること。弊社クレドでは、あまりにこだわりすぎたリノベーションは、入居者の絶対数が激減する可能性があるため、設備環境を整えた一般的なお部屋をおすすめしています。
リフォーム
老朽化した建物を新築の状態に戻すこと。マンションやアパートでは、入居者退去後、その入居者の住む前の状態に戻すことを指す場合があります。中古マンション投資では、入居者が入れ替わるたびにリフォーム代がかかることから、あらかじめ敷金を原状回復として修繕費用に充てることがありました。ただし、原状回復と費用負担をめぐるトラブルが相次いだことで、平成10年に国土交通省がガイドラインを作成した経緯があります。
ルームシェア
ひとつの住居を他人同士が、共同で借りたり、共有したりして居住すること。海外に比べてルームシェアは盛んではなかったものの、近年ではシェアハウスなどの台頭により、シェアを前提にした物件も多く見られるようになりました。
レントフリー
家賃なしでお部屋を借りることができるシステムのこと。入居後1ヶ月から3ヶ月ほどの家賃が無料になる契約形態のものです。中古マンション投資では、空室率を早く埋めるために利用されています。
ローン
金融機関から一定金額の融資を受け、それを毎月分割で返済していくこと。不動産におけるローンとは、金融機関と住宅ローンの借入契約をすることを指します。ローンの諸経費として、事務手数料、印紙税のほか、火災保険料、団体信用生命保険、抵当権設置登記費用などがかかります。
ローン金利
金融機関から融資を受けたローンの貸付に対する利子の比率のこと。ローン金利が低い場合、金融機関から融資を受けやすく、支払う利息も少なくて済みます。反対に、ローン金利が高い場合、支払の利息額が大きくなり、不動産の売却価格がローン残高を下回る可能性があるため、いざという時に現金を用意する必要があります。

英数字

DINKs
共働きで子供を意識的につくらない、持たない夫婦や生活観のこと。通常のシングル向けのものより広さがあるマンションに住む傾向にあります。一般的にDINKs向けのマンションの条件はないため、1LDK~2LDKの広さのものがよく利用されています。
1K
間取りのタイプのひとつ。台所(Kitchen)が居間(Living)より独立した構成の部屋を指します。寝室の独立性が確保されている点が、1Rとの違いといえます。
1R
間取りのタイプのひとつ。居室(Room)と台所(Kitchen)に境界・仕切りがない構成の部屋を指します。仕切りがないため、玄関から部屋の中が見えてしまうこともありますが、玄関と居室にドアなどの仕切りがあるものもあります。
DK
ダイニングキッチンの略で、食堂(Dining)と台所(Kitchen)が一室となった空間のこと。具体的な広さの定義はないですが、一般的に6畳以上の部屋を指します。
LDK
居間(Living)、食堂(Dining)、台所(Kitchen)が一室となった空間のこと。具体的な広さの定義はないですが、一般的に10畳以上の部屋を指します。
LD
居間(Living)、食堂(Dining)が一室となった空間のこと。家族の生活の中心となるスペースがあり、一般的に8畳以上の部屋を指します。
MRF
マネーリザーブファンド(Money Reserve Fund)の略で、極めて換金性・流動性の高い公共債型投資信託の一種。証券口座に入金すると、自動的にMRFに投資されるため、運用費はかかりません。金利は変動しますが、銀行の普通預金よりも高いことがほとんどです。
PwC
プライスウォーターハウスクーパースというロンドンを本拠地とした、世界4大会計事務所のこと。18万人のスタッフを擁する世界最大のプロフェッショナルサービスファームです。

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