購 入 例 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

購 入 例

弊社クレドとお取引のあるオーナー様の成功例を取り上げ、これから中古マンション投資をはじめる方へのアドバイスなどをご紹介していきます。

1. 中古マンション投資の購入例 ― ケース 1 ―

今回ご紹介させていただくオーナー様は、30歳時に中古マンション投資をはじめたことをきっかけに、複数の物件を所有するまでに至った経緯をお持ちのA様です。

♦ オーナーA様の所有物件の例
【 物件 1 】
エリア JR山手線「五反田」駅 徒歩 7 分
家賃 86,600円
【 物件 2 】
エリア 都営大江戸線「東新宿」駅 徒歩 3 分
家賃 85,000円
【 物件 3 】
エリア JR山手線「高田馬場」駅 徒歩 7 分
家賃 88,000円
【 物件 4 】
エリア JR山手線「池袋」駅
家賃 90,000円

上記にあるオーナーA様の所有物件は、45歳の時点で4件とも完済して頂ける様にプランニングされております。物件選びでは、便利な駅・住みやすい街・駅チカ物件の3点を重視しているとのことです。

実質家賃収入は、1つの物件に対して約 7 万円、4件だと毎月28万円(年間336万円)の計算となり、そこから不動産の運用にかかる費用などをまかなっていきます。

不動産取得後のマンション経営について、必要となる諸費用をお聞きしました。オーナーA様のケースの場合、大規模修繕や設備機器など、次のような諸費用が必要となります。

<不動産取得後の諸費用>

・大規模修繕と修繕積立金
・設備機器の交換
・確定申告
・入居者の入れ替わり

大規模修繕に伴う修繕積立金については、購入当初は2,000円ちょっとでしたが、大規模修繕をするにあたり金額が見直され、5,000円近くまで値上がりしました。さらに、何年かごとに設備機器の交換をする必要もあります。エアコンの交換費用は6万円程度、給湯器の交換費用は9万8,000円ほどかかったとのことです。

初年度の確定申告では、不動所得の必要経費が重なるため、所得税の還付が受けられることがあります。
オーナーA様の場合、初年度は約 4 万円の還付金を受け取ることができましたが、繰り上げ返済をして完済をした平成26年度の確定申告の際には、約9万5,000円分の税金を納めたそうです。

不動産投資で一番のリスクといえる空室リスクについては、空室期間の平均がおおよそ10日~1ヶ月、最大で2ヶ月も空室が続いた経験があります。2ヵ月空いてしまった理由としては、そもそもの家賃設定が高かったのですが、下げ渋った事や、周りに新築分譲したマンションがタイミング悪く多かったという事です。
オーナーA様としては、物件選びの場所さえしっかりしていれば、空室リスクを抑えることができるとのことで、購入した複数の物件を見れば、人気のエリアにしぼり運用していることが読み取れます。

次に、オーナーA様が4つの物件を所有するまでに至った、これまでのマンション経営のプランを見ていきましょう。

A様 30歳
【 物件 1 】
価格 1,500万円
頭金 380万円
ローン金 1,120万円
手取り家賃収入 6万8,990円
ローン りそな銀行22年ローン 1.775%

まず最初に1,500万円の物件を購入し、月々1万7,514円のプラス収支で運用を進めています。家賃収入だけで、年間21万円貯金することができています。

A様 31歳
【 物件 1 】
ローン残金 1,049万円
【 物件 2 】
価格 1,610万円
頭金 90万円
ローン金 1,250万円
手取り家賃収入 7万3,000円
ローン オリックス銀行35年ローン 2.425%

1年半後には、2つ目の物件を所有しています。物件2における月々の収支は1万8,865円のプラスで、両方の物件と合わせて年間で43.6万円の貯金が可能となりました。

A様 39歳
【 物件 1 】
ローン残金 688万円
【 物件 2 】
ローン 完済
年間家賃収入 87万6,000円
【 物件 3 】
価格 1,500万円
頭金 80万円
ローン金 1,420万円
手取り家賃収入 7万1,000円
ローン オリックス銀行35年ローン 2.3%

前回より期間を空け、39歳のころ3件目の物件を購入しました。これまでの期間では、毎月100万円ほどの自己資金と、毎月のプラス収支分を繰り上げ返済に充てていったそうです。尚、ローン返済を変えない繰り上げ返済方法にしたことで、毎月のプラス収支が増え、ますます返済額を大きくすることができました。

3件目の物件では、月々2万1,746円のプラスとなり、全体の家賃収入が年間130万円まで増えた結果、この時点から自己資金を必要とせず、家賃収入のみで繰り上げ返済していったとのことです。

A様 43歳
【 物件 1 】
ローン残金 完済
年間家賃収入 82万7,880円
【 物件 2 】
年間家賃収入 87万6,000円
【 物件 3 】
ローン残金 1,300万円

43歳には、はじめに購入した物件も完済し、家賃収入全体で年間196万円もの収益を得られるようになりました。家賃収入分はすべてローン返済に充てられるので、繰り返し物件を増やすことができるようになりました。

2.中古マンション投資の購入例 ―ケース2―

続いて、頭金を抑えた運用プランを計画しているオーナーH様のケースを見ていきましょう。

♦投資家プロフィール
名前:H様
年齢:27歳
職業:上場企業子会社社員
住所:愛知県刈谷市在住
頭金:170万円

まず、はじめの時点で、2棟の中古物件を購入するところがポイントです。頭金170万円と初期費用は抑えながら、毎年100万円の自己資金で繰り上げ返済していくプランニングです。期間短縮型の繰り上げ返済を利用し、余分な利息を極力抑えていく運用法でシミュレーションしていきます。

H様 27歳
【 物件 1 】
価格 1,590万円
物件住所 高円寺駅 徒歩7分
頭金 80万円
ローン金 1,510万円
手取り家賃収入 6万6,260円
ローン オリックス銀行25年ローン 2.325%
収支 −158円
【 物件 2 】
価格 1,710万円
物件住所 湯島駅 徒歩2分
頭金 90万円
ローン金 1,620万円
手取り家賃収入 7万1,370円
ローン オリックス銀行25年ローン 2.325%
収支 +114円

2つの物件の収支は、全体でマイナス44円の計算となります。しかし、毎年100万円ほど繰り上げ返済を続けていくことで、14年後には2つの物件のローンを完済することができるのです。

完済以降は、年間165万1,560円の家賃収入をもとに、更なる物件を所有することができます。自己資金を必要としないため、最小限の運用リスクで投資が行えます。

上記のケースを見ていくと、お二方とも早期に物件を2つ所有していることが特徴として読み取れます。現金で購入するより、ローンを活用した方が運用効率が高まり、実質利回りも1つの物件を買うよりも大きくなるのです。
前提条件として、年間100万円ほどの繰り上げ返済を進めていく必要がありますが、ローン完済してからは家賃収入のみで新しい物件を運用することができます。

いかがでしょうか?
お二方の運用プランを参考に、ご自身の投資にも活用していただけたらと思います。
中古マンション投資に関する疑問は、弊社クレドにていつでも承ることができますので、ご興味のある方はぜひお気軽にご連絡下さい。