需要と供給のバランス | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

需要と供給のバランス

中古マンション投資で、東京の物件を購入するメリットについて紹介しています。
首都圏や東京都心の空室率の推移を調査し、新築マンションの販売戸数と人口増加の割合などから、投資用マンションの需要と供給のバランスを分かりやすく解説していきます。

1.東京にある中古マンション投資の空室率の推移

弊社クレドが東京都23区内の限られたエリアで、かつ単身者用中古マンションにこだわっている理由は、ずばり入居者の確保を安定させるためです。

中古マンション投資を運用するうえでは、空室リスクを避けることが一番の課題になります。継続的に賃料収入を得るためには、できるかぎり需要が高いエリアにある物件を確保することが必要になります。

賃貸用住戸数の空き家率の推移
▲「住宅・土地統計調査結果より算出」 出典:総務省統計局

上図のグラフを見て分かるとおり、総住戸数は年々増加傾向にあると共に、賃貸用住戸数の空き家率も増えています。

首都圏別・賃貸住宅と空室率の状況
▲「全国の賃貸住宅数と空室率の状況(2010年1月)」 出典:全国賃貸住宅新聞社

地域ごとにみると、首都圏の賃貸用住宅の空室率は、全国平均が23.1%に対して東京は16.0%と低い水準を保っています。このように東京の空室率は首都圏の中でも低いことから、クレドでは東京23区内の物件を購入することをおすすめしているのです。

空室率について東京23区ごとのデータをまとめましたので、下記の表を参考にしていただければと思います。

♦東京23区の平均空室率 11.9%
東京23区内の空室率が低い区
順位 区名 空室率
1位 江東区 7.4%
2位 墨田区 9.8%
3位 中野区 9.9%
東京23区内の空室率が高い区
順位 区名 空室率
1位 千代田区 36.5%
2位 目黒区 28.2%
3位 中央区 37.7%

▲「東京都の賃貸用住宅の空室率一覧」 出典:HOME’S不動産投資

空室率が低い都内3区の特徴として、江東区・墨田区は高層マンションの建設やスカイツリーの開発などで地域活性化していることにより、若年層の人口が急増しています。また、サブカルチャーの発信地として知られる中野区は、もともと若年層の割合が多く、都内でも人口密度が高い地域です。

3区とも共通しているのが、他府県から転入してきた若い男女が集まりやすい場所であるため、新居者が多い環境にあるのではないかという点です。

一方、空室率が高い3区について、千代田区・中央区は言わずと知れた都内屈指の地価が高いエリアです。
千代田区・目黒区は、転出者の比率が多いことから空室率の上昇につながっていると思われます。さらに、千代田区は転入者の割合も多いのですが、目黒区は23区内で数少ない人口が減少している地域でもあるのです。

これらの理由により、千代田区・目黒区・中央区は23区内の平均に比べて、空室率が20%以上も高くなっているのではないかと推測しています。

これから中古マンション投資をはじめるのであれば、東京都23区内の中でも、江東区・墨田区・中野区にある物件を狙うといいでしょう。

2.中古マンション投資の供給率と単身者数の推移

ここまで、マンション投資の重要なポイントである空室率について触れてきましたが、続いてどのようなマンションを購入するべきなのか紹介していきます。

弊社クレドは、中古マンション投資において、2LDKや3LDKのファミリータイプのマンションではなく、単身者用のワンルームマンションを購入することをおすすめしています。

東京都の総世帯数の中でも、単身者世帯は45%と断トツの世帯数を誇り、都内に住む単身者に向けた中古ワンルームマンションを購入することが、投資を成功させるうえで重要なポイントとなります。

単独世帯数の割合2005年と2010年の比較
▲都道府県・市町村別統計表(国勢調査)の資料をもとに算出

単身者用マンションを購入することをふまえて、需要と供給のバランスを見ていきましょう。
下図は都道府県別の人口増加を示したもので、東京・大阪・愛知などの都市圏は人口増加が進んでいることがわかります。

「都道府県別人口増減率」 2010年国勢調査の結果上位5都道府県 出典

次の図は、投資用マンションにおける販売戸数のグラフで、2007年を境に物件の供給戸数は減少傾向にあります。2013年の東日本大震災をきっかけに、物件の供給数は落ち込み、人口増加の割合ほど多くはありません。

「投資用マンション発売戸数の年次推移表」 株式会社不動産経済研究所(2014年8)月6日)

新築ワンルームマンションの市場で見ると、都内の累計ワンルーム数は現状25万戸〜26万戸ほどで、毎年6千戸ほど増加しています。一方、都内単身者数は現状292万人で、毎年8万人ほど増加しています。

上記3つの図から、人口が現状毎年8万人ほど増加したのに対し、投資用マンションの供給戸数が6千戸ほどの供給数となっていることが分かります。
また、都内単身者数は286万人にまで増加しているのに対し、累計ワンルームマンション数は25万〜26万戸と、都内単身者数の全体で見ても、9.1%しか供給できていない計算になるのです。

供給戸数が増えない要因としては、東京都内には各区によって定められている条例があるため、今後の新築分譲マンションの建設も難しくなっているという現状があります。昨今では、神奈川県・埼玉県を中心に新築分譲マンションを開発するケースが増えているのです。

また、賃貸需要が高い東京都内の駅近くは、建設用地としての空き地がほとんどなく、条例が厳しくないにしろ、そもそも新たに建設することが難しいといえます。

ポイント 弊社クレドがご紹介させていただく物件は、新築分譲マンションではなく、都内の中古マンションを中心に、立地条件・物件設備が優れているものを取り揃えておりますので、より安心していただけると思います。

できる限り、お客さまのご希望に合った物件をご紹介させていただきたいと思いますので、中古マンション投資にご興味のある方は、ぜひご気軽にお問い合わせください。

保存

保存