適正価格で購入できる | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

適正価格で購入できる

不動産投資で注目を浴びている中古マンション投資について紹介します。
新築・中古マンションの適正価格の違いとその理由のほか、家賃収入でローンを返済しながら、1年間あたりでどれくらい利益が出るのかなどを解説していきます。

1.新築・中古マンションの適正価格とは

中古マンションの最大の魅力は、希望の条件に対して、予算内に収まる物件の数が多いこと。同じエリア内で探してみても、新築マンションより中古マンションのほうが、条件に合うものが見つかりやすいのです。

例えば、東京都心にある1Kマンションを比べてみると、中古と新築では1,100万円ほど価格に差があります。

【東京都心にある1Kマンションの価格相場】
・新築マンション…2,800〜3,500万円
・築浅中古マンション…1,700〜2,300万円
【新築マンションに対する、築浅中古マンションの価格比率】
2,300万円(中古マンション価格)÷ 3,500万円(新築マンション価格)×100=65.7%

中古マンションが新築マンションの6割の価格で購入できるのは、新築時に関わる会社のマージンやコストがなくなる、というのが大きな理由の一つです。

また、新築・中古マンションの価格設定はそれぞれ異なる過程を経ており、それが価格差のもう一つの理由となります。

【新築・中古マンション価格の決まり方】

中古マンションの場合
不動産市場における「需要と供給の市場原理」で価格が決まるため、相場より高い価格にしてしまうと、買い手がつかない可能性があります。周辺エリアの中古物件の相場価格に合わせた結果、築年数の浅い物件が新築の6〜7割ほどの価格で購入できるのです。
新築マンションの場合
土地の原価、建設費、広告宣伝費、不動産開発業者の利益までを加えて、不動産開発業者が市場の景気などから判断し価格を決めています。また、新築という付加価値があると、値段が高くても売れてしまう傾向があるため、周辺相場より高めの価格設定をされていることが多いのです。

「部屋の広さ」を第一条件に物件を探している方には、同じ広さなら新築よりも中古のほうが「価格が安く」、また価格が同じなら「より広い物件」を選ぶことができるのです。

2.新築・中古マンションに関するローン返済のバランス

中古マンションは、新築マンションより投資効率が良い物件だといえます。
ただし、高額商品のため多くのオーナー様は 金融機関から借り入れ をし、その返済は家賃収入からお支払いしていただくのが一般的です。

購入価格の面で比べると、新築よりも中古のほうがお得な結果になりましたが、入居者に貸し出す家賃はどのような差があるのでしょうか。

【中古マンションと新築マンションの収支バランス】

中古マンションの場合
初期費用(購入価格)が安く、家賃相場が安定しているため、家賃収入を得た中から借入れのローン返済をしても、年間10〜15万円ほどの収益が得られます
新築マンションの場合
初期費用(購入価格)が高く、一度入居者が入れ替わると、家賃が下がる傾向にあることから、家賃収入は不安定です。中古物件よりも月々の返済額が大きいので、毎月数千円程度しかプラスにならず、収支がマイナスになる物件も多くあります。

中古マンションの場合、すでに何度か入居者の入れ替わりが行われており、賃料の増減にあまり幅がない のが特徴です。新築時の入居者が退去した直後から中古となるため、賃料が相場価格に落ち着きます。

新築マンションの場合、新築時に通常の家賃価格の5〜10%ぐらいは「新築プレミアム家賃」として値上げすることができます。しかし、新築した1年後に入居者が退去したとしても、中古物件として扱われてしまいます。

新築から一度でも退去を経て中古物件となってしまえば、新築プレミアム家賃価格のままだと中古マンション相場と大きくズレてしまい、次の入居者が決まりにくく、空室リスクが発生する可能性があります。新築マンションは相場価格が変動しやすいため、その都度、適正価格に合わせることで空室リスクを回避しなければならないのです。

ポイント適正価格で物件を購入し、妥当な家賃相場で運営することが、マンション投資で大きな失敗をしないために大切なことです。そういった意味では、新築マンションンに比べ中古マンション投資は、妥当な適正価格で購入することができ、かつ家賃設定の相場も大きく外すことがない、安定した投資商品であるといえます。