購入後すぐにプラス収支になる | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

購入後すぐにプラス収支になる

東京都内の区分マンションをご検討の場合、新築マンションと中古マンションでは、収支にどれくらいの差が出るのでしょうか?
同じ家賃収入の場合、どのような収支結果になるのか計算してみました。

1.新築 vs 中古マンション投資の収益差

毎月、ローン返済・建物管理費、修繕積立金・賃貸管理費を支払う場合の新築・中古マンションの収支内容は、以下のようになります。

中古マンションの場合
家賃から諸経費を差し引いても、毎月5,000〜10,000円ほどのプラス収支になり、年間で10万円ほどの収入が見込めます。

中古マンションのほうが多くの金額を残せる理由としては、土地の仕入れ業者・販売会社・建築会社などの 手数料が含まれていない のと、中古マンションに対しての 金融機関の評価が上がった ことが挙げられます。

新築マンションの場合
家賃収入から諸経費をお支払いすると、毎月マイナス収支か、数千円程度のプラスにしかならないことがほとんどです。

新築マンションは、施工に関わる会社の マージンやコストが含まれている 分、販売価格が比較的高く、月々の 借入ローンの返済額も高くなります 。そのため、中古マンションに比べると、利回りも小さくなってしまいます。

また、新築物件から得られる家賃収入は、物件の価値が下落するのに伴い安定しづらい傾向にあるため、長期的に見ると毎月の収支がマイナスになることが殆どです。

2.今と昔のローン金利・借入上限の違い

一昔前まで新築マンション中古マンションは、購入時のローン金利や借入の上限に差があり、中古マンションは不利でした。

 一昔前の場合

● 中古マンション購入時のローン金利
中古マンションのローン金利は、新築マンションと比べ多いところで1%ほど低い金利でした。
● ローン借入の上限
中古マンションの場合、販売価格に対して70%の融資になるなど、ローンの評価は非常に低いものでした。

 現 在

● 中古マンション購入時のローン金利
新築・中古マンションともに、ほとんど変わらない金利になっています。
● ローン借入の上限
販売価格に対して、100%融資してくれる金融機関が現れています。

中古マンションとはいえ、古くてオートロックがついていないことや、お風呂とトイレが一緒の物件は、今現在もローンの評価が低く、融資が受けられない 場合も非常に多くあります。

しかし、弊社クレドがご紹介しているような 東京都内の築年数15年前後の中古マンションなら、上記のように 新築と殆ど変わらぬ金利や融資が受けられる のです。

ポイント築年数が10年前後のマンションでは、エントランスを豪華にしたり、お風呂とトイレが別であったり、カラーモニター付インターフォン・浴室乾燥機・宅配ボックス・室内選択置場などの付属設備が充実しています。マンションの資産価値としても非常に高く評価されているのです。


また、西暦2000年はマンションの平均価格が一番安い 時期でした。価格が安いにもかかわらず、当時の物件は 場所も良く・物件の作りも良く・設備も整っており、狙い目の物件 です。

ですから、2000年に建てられたマンションを中古で購入することができれば、安定的な家賃収入の確保につながります。クレドでは、もちろんこの2000年建設のマンションも多数取り扱っています。

費用対効果が不安定な新築マンションより、安定収入が期待できる資産価値の高い中古マンションに投資するほうが、収益性は高いといえるのではないでしょうか。

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