空室のリスク | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

空室のリスク

中古マンション投資では、空室リスクを発生させないことが重要です。長期的に中古マンションを運用する場合、安定的に賃料収入が受け取れるかどうかが、投資の成功のカギを握ります。万が一空室が発生しても、すぐに新しい入居者が入れるような環境作りが大切です。

1.中古マンション投資の空室リスクを防ぐ5つの条件とは

空室リスクを避けるポイントとして、「エリア編」、「家賃編」、「保証編」、「開発業者編」、「修復編」と、5つの角度から解説していきます。具体的にどのような対策をしていけばいいのか、ひとつずつ要点を確認していきましょう。

2.エリア編・東京都内の厳選エリアで物件をもつ

空室リスクを防ぐためには、物件を不動産市場が活発なエリアにしぼりましょう。物件の供給が少なく、需要が高いエリアであれば、すぐ次の入居者が見つかるので、継続的な賃料収入が見込めます。

需要の高いエリアの代表格といえば、ずばり東京!

日本屈指の大都会である東京都は、需要が高いうえに、23区内の主要エリアには新規物件を建てられる用地がほとんどないため、物件の市場価値が高止まりしているという、ほかの大都市と比べても非常に珍しいエリアです。

【東京都を選ぶべき3大メリット】

[ 1 ] 他の都道府県と比べて、人口が最も多い

人 口(千人)
都 道 府 県 2015 年(前回比) 2010 年(前回比) 2005 年
全 国 127,110(-94.7万人) 128,057(+28.9万人) 127,768
1. 東 京 都 13,513(+35.4万人) 13,159(+58.2万人) 12,577
2. 神 奈 川 県 9,127(+7.9万人) 9,048(+25.6万人) 8,792
3. 大 阪 府 8,838(‐2.7万人) 8,865(+4.8万人) 8,817
4.愛 知 県 7,484(+7.4万人) 7,410(+15.5万人) 7,255
5.埼 玉 県 7,261(+6.6万人) 7,195(+14.1万人) 7,054

▲2015年国勢調査の資料をもとに数字を算出

国勢調査の人口割合を見ると、東京都の人口は1351万3千人と日本で最も多く、全国の人口の10分の1以上を占めています。
また、三大都市である東京都・大阪府・愛知県のほかに、神奈川県・埼玉県といった関東圏に人口が集中していることが読み取れます。

[ 2 ] 今もなお人口が増え続けている

「都道府県別人口増減率」 2010年国勢調査の結果上位5都道府県 出典

2010~2015年の5年間で、東京都の人口は35万4千人も増加しており、都市部と地方での二極化が進んでいます。元々の人口が多く、さらに増え続けていることから、今後も東京都内では安定した賃貸需要が見込めます。

[ 3 ] 中古物件の需要が圧倒的に多い

「投資用マンション発売戸数の年次推移表」 株式会社不動産経済研究所(2014年8)月6日)

新築ワンルームマンションの市場で見ると、都内の累計ワンルーム数は現状25万戸〜26万戸ほどで、毎年6千戸ほど増加しています。一方、都内単身者数は現状292万人で、毎年8万人ほど増加しています。

新築ワンルームマンションの市場で見ると、都内の累計ワンルーム数は現状25万戸〜26万戸ほどで、毎年6千戸ほど増加しています。一方、都内単身者数は現状292万人で、毎年8万人ほど増加しています。

年間で単身者が都内に移住してくる割合に対して、新築物件の数は7.5%ほどしか供給できていない計算になります。残りの92.5%の物件は、中古物件で賄っている計算になるため、中古物件の需要は非常に大きいといえます。

3.家賃編・時期・周期に合わせた家賃設定をする

どんなに条件が良い物件を所有していても、相場とズレている賃料設定では入居者の目には止まりません。今までたまたま高額の賃料で収入を得ていた場合、しっかりと相場の賃料で募集しなければ、賃借人が入らないお荷物物件となりかねません。

不動産の家賃は、周辺の物件と時期によって相場が決まります。
家賃相場をしっかり把握して、その時期に合わせた金額で募集しましょう。

募集賃料は、1年を通して若干のばらつきがあります。

●繁忙期:1月〜3月
この時期は学校の入学や卒業、会社の転勤や入社が多いため、募集の際には相場よりも若干高く出せる傾向にあります。

●閑散期:6月〜7月
梅雨の時期で天候が悪く、繁忙期の残り物件で条件も悪くなるという悪条件が重なっています。この時期は募集賃料に加え、礼金・敷金・保証金などの諸条件の見直しが必要になります。

また、競合している物件情報などはいち早くキャッチして、見劣りがない状況にしておくこともテクニックの一つです。しかし、副業として中古マンション投資をはじめる方にとっては、本業のお仕事の片手間で行うのも大変な作業です。代わりにポイントをしっかり把握している賃貸管理会社とパートナーを組むのがベストでしょう。

弊社クレドでは、上記のようなポイントをオーナー様としっかり話し合い、適切な募集をさせていただいております。おかげさまで弊社管理物件の稼働率は、98以上となっております。

4.保証編・家賃保証(サブリース)契約は十分吟味する

家賃保証契約とは、オーナー様の代わりに不動産管理会社が運営し、空室時でも家賃を保障してくれるサービスのことで、サブリース契約とも呼ばれます。

大手・中小企業に限らず、このシステムを導入している会社は多いのですが、このサービスに頼りすぎていると、将来的に大きな誤差が生まれる可能性があります。

平成15年10月21日に、家賃保証(サブリース)をめぐる裁判が行われ、最高裁の判決が出されました。この裁判の争点は、「サブリース契約であっても借地借家法32条の賃料減額請求ができるのか」という点です。

この裁判の当初は、サブリース契約は、自らが住むために契約する賃貸マンションなどの不動産賃貸契約とは違い、家賃保証は収益を得ようとする業務委託契約であり、借地借家法の適用ではなくなるので、『賃料減額請求権は事業者には適用されない』と議論されました。

しかし、最高裁は、たとえサブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約であるかぎりは、借地借家法32条1項の賃料減額請求が可能だと判断したのです。つまり、サブリース契約をしているオーナー様の物件は、管理事業者側の事情により家賃を減額請求されてしまう可能性があるということです。

このような判例が出たことで、不動産会社の賃料減額請求がまかり通る内容となり、サブリースを全面的に打ち出して、味を占めている会社も少なくありません。

甘い計画でシミュレーションを作成しても、本質としてお客様のためにはなりません。
弊社クレドでは、お客様と末永いお付き合いをするためにも、家賃保証に頼りすぎないことを前提にご提案をさせていただいております。

5.開発業者編:グレードの高いマンションを選ぶ

同じワンルームマンションでも、大手企業や中小企業、新興企業と、開発業者ごとに種類はさまざま。

場所は良いが総戸数が少ないマンションや、エントランスや佇まいが簡素なマンションは、どうしても条件の良い競合物件に見劣りしてしまい、空室リスクが高まります。空室を埋めるためには、将来的に賃料を下げたり、諸条件の変更をしたりする必要があるのです。

専有部分である室内の改修は投資家個人で対応できますが、マンション全体に関しては、個人でどうにかなる問題ではありません。安定した資産価値を持つ物件を選ぶためにも、どの開発業者が手掛けたマンションであるか総合的に判断しましょう。

大手ディベロッパーが施主となっているマンションシリーズなら、マンション自体のクオリティも高いうえ、中古の場合もブランド価値があり、安定した需要が見込めるといえます。

6.改修編・ニーズを押さえたリノベーションで差をつける

昨今の投資マンションブームで、全国的に物件数は増えているものの、東京23区内の主要エリアのように、余剰地がほとんどなく新規の建設が難しいといった、供給が非常に困難なエリアもあります。

しかし、そのようなエリアでも、確実に入居者が入ってくれるとは限らないため、お部屋のリノベーションが注目されています。

弊社クレドでは、豊富な種類があるリノベーションの中でも、あまりに懲りすぎたスタイルのリノベーションではなく、床の色や素材に多少こだわり、建具の取手や水回りなどを高級感があるように見せた、一般的なお部屋をおすすめしています。

確かに、お洒落なお部屋の物件は数多くありますが、そういった部屋は好みが分かれるため、入居を検討していただける入居者の絶対数が激減してしまうのです。

例えば、男性が好むお部屋と女性が好むお部屋は違いますし、コンセプトを決めてリノベーションをしてしまうと、好みの違う方は入居してくれません。また、一人暮らしの方が中心の1Kマンションの場合、自分好みにお部屋をアレンジすることを楽しみにしている方がたくさんいらっしゃいます。

ポイント リノベーションする際には、お洒落すぎるお部屋よりも使い勝手が良い設備に整えることで、空室率を抑える効果的な付加価値を与えていきましょう。

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