不動産の将来性 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

不動産の将来性

中古マンション投資をはじめるうえで、グローバルな視点から見た東京の資産価値について紹介していきます。名目GDP上位10ヶ国の経済状況や、各国主要都市の経済システムを分析し、長期的なマンション投資の展望を検証していきます。

1.世界各国と東京のGDPを分析!中古マンション投資のヒント

東京都で不動産を持つということは、世界的に資産価値として非常に高い場所に資産を築くということを意味しています。

なぜ、そのようなことが言えるのでしょうか?まず、日本という国は世界的にどう捉えられているのか、という点から考えていきましょう。

世界全体・名目GDP上位10ヶ国(2013年)
▲総務省統計局 出典:UN, National Accounts Main Aggregates Database(2015年1月)


世界のGDPを比較すると、上の図のように、1位のアメリカと2位の中国には大きな差をつけられているものの、日本はいまだに世界3位の経済力を誇っています。

世界全体に占める各国名目GDP比(2015年)
▲総務省統計局 出典:UN, National Accounts Main Aggregates Database(2015年1月)


2番目の図は、世界に占める名目GDPの割合を示したものですが、アメリカと中国だけで世界経済全体の30%を占めており、この2ヶ国の経済力がとても大きいことが分かります。

加えて日本は、米中2ヶ国ほどの経済力はありませんが、GDP比率の上位を占めるドイツ、フランス、イギリスなどのEU諸国と比較した場合、依然として経済力があることが読み取れます。

♦世界の大きい面積の国
順位 国名 国土面積
1位 ロシア 1,710万
2位 カナダ 998万
3位 アメリカ合衆国 963万
4位 中国 960万
5位 ブラジル 851万
……
62位 日本 38万

▲「東京都の賃貸用住宅の空室率一覧」 出典:HOME’S不動産投資

先の図からも分かるように、世界の大国といわれるアメリカや中国は経済力もさることながら、国土面積も非常に大きい国として知られています。一方、日本は6,852の島からなる島国であり、国土面積は世界232ヶ国中62位となっています。

被災地の復興支援や原発再稼働の問題など、国内に多くの問題を抱えてはいますが、小さな島国である日本は、世界3番目の経済力を保つ経済大国なのです。

2.世界都市と比べた東京の今後の展望について

日本の首都である東京都は、47都道府県中45位と3番目に小さい面積です。その中でも、23区は東京全体で28.3と非常に限られたエリアになります。
国同士の比較に続いては、世界有数の主要都市と東京のGDPを見ていきましょう。

Top 30 urban agglomeration GDP rankings in 2008 and illustrative projections to 2025.(using UN definitions and population estimates)
▲Top 30 urban agglomeration GDP rankings in 2008 and illustrative projections to 2025.(using UN definitions and population estimates) 出典:PwC Japan

PwCの試算によると、2008年〜2025年まで東京はGDP世界1位にランクインしています。
しかし、ここで1位となっている「Tokyo」とは、東京都を中心とする関東平野全体の経済圏「東京圏」(神奈川、埼玉、千葉を含む)を指しています。郊外の地区を都心の経済活動と切り離すことができないことから、まとめて大きな都市の概念として算出されているのです。

東京圏はどの都市よりも圧倒的に多い人口を擁しており、3400万人もの人口が密集しています。つまり、関東平野が日本の人口の約4分の1を有していることが、東京圏のGDPを世界1位に押し上げている要因です。

では、東京が国のGDPに占める比率はどれほどあるのか、国別に国内全体のGDPに対して、経済力がある都市が占める割合を計算してみましょう。

国別1位の都市のGDP比率

日本は、各国と異なり明らかに東京に一極集中の経済構造をしています。どちらかといえば、同じような構造で主要都市に経済が集中している、イギリス・ロンドン(GDP5位)、フランス・パリ(GDP6位)と比べても、生産割合の集中度は高いことが分かります。

反対に、アメリカはGDPランキングに複数の都市(ニューヨーク2位、ロサンゼルス3位)がランクインしていることから、経済中心地が分散している状態だといえます。中国も同じように、発展途上の段階ですが、アメリカと似た分散構造で経済が発達しています。

今後、日本全国の人口が減少していく中、東京圏の人口は増えると予想されており、東京への一極集中がますます加速していくのはもちろん、需要が高まっていくことが想像できると思います。

このように東京都は世界的に見ても、非常に資産価値の高いエリアですが、さらなる需要が増えることでコンパクトマンションの建設が乱立しないように、自治体や区では「東京都ワンルームマンション規制」という制度を独自に制定しています。

ポイント「東京都ワンルームマンション規制」の例
・1戸あたりの最低専有面積25F以上とする条例(文京区ほか)
・一定戸数に対してファミリータイプの部屋を併設する(新宿区ほか)
・一定基準のワンルームマンションに対して課税する(豊島区)

下矢印
都心部でのマンション建設は難しく、供給過剰になるリスクを少なくする対策が行われているため、今後の供給が増えることは考えにくいのです。

中古マンション投資においては、GDPが高い東京圏のエリアの中でも、特に東京都内の限られた資産物件を保有することが、安定した需要を継続させる大事な要素となっていきます。

弊社クレドでは、東京の限定したエリアの中から、大事な資産が目減りしにくい物件をご紹介させていただいております。

また、クレドがおすすめするエリアでは、そもそもマンション用地が少なくて条例以前に建設が難しく、さらに競合するような物件も少ない、非常に価値の高いプレミアム物件を取り揃えています。

空室リスクの対策や、売却という出口対策にも直接つながる物件が知りたい方は、ぜひ株式会社クレドまでお問い合わせいただけると幸いです。

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