安定した家賃収入 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

安定した家賃収入

家賃収入を安定的に受け取るための、中古マンション投資のポイントを紹介しています。
東京をはじめとして継続的に家賃収入が得られる エリアの選び方 や、入居者がつきやすい 家賃設定、そして長期間の空室リスクを防ぐ 入居条件の差別化ポイント をわかりやすく解説していきます。

1.中古マンション投資で継続的に家賃収入を得るコツ【 東 京 編 】

昨今では、家賃収入を目的として中古マンション投資を活用することが一般的になっており、一昔前のように不動産売買の差益で利益を獲得する方法ではなく、長期的に保有して将来の収入源にしたり、現金購入し利回りを確保したりする運用が主流になっています。

不動産投資をはじめるうえで、そのような「将来的な収入口」「安定した利回りを確保」するためには、どのような場所で不動産を所有するのがいいのでしょうか。

不動産のエリア選びでは、利用者が増えていること と、競合物件が少ないこと の2点が非常に大事な要素となるので、必ず満たしておきたいところです。

ポイントもちろんマンションの建物やグレードも気になる部分ですが、継続的に収入を得るには、入居者が集まりやすい場所から物件を探すことが大切です。ですから、「住みたい」、「使いたい」、「働きたい」というニーズが高いエリアの物件を検討しましょう。


中古マンション投資の場合、この要素が備わっているのは東京都内の限られたエリアとなります。

東京都内は

 ● 単身者の賃貸を必要としている方が増えている
 ● 供給できるエリアが限られているので、物件が乱立することはない


という条件を満たしているといえます。

しかし、東京都内であればどこでもいいわけではなく、その中でも23区内の人気エリアでかつ、駅から近い中古物件を選んでいくことが必要だと弊社クレドは考えています。

このような条件に当てはまるエリアは、今後の物件供給が非常に困難なプレミアムエリアとなり、先々の安定した家賃収入が見込めるのです。

そのため、弊社クレドでおすすめしている中古物件は、東京都内でも厳選したエリアにあるものをご紹介させていただいております。

2.家賃設定の注意点とは

安定した家賃収入を得るためには、入居者が入りやすい賃料をきちんと見極めていくことも重要となります。

どんなに場所が良くても、高すぎる家賃設定では空室リスクが高まるだけで、かえって投資効率を下げる結果をもたらしかねません。

過去に高賃料で入居していたとしても、再募集の際には相場家賃をきちんと把握して、募集をかけることがなにより重要です。

需要が高いエリアで物件を購入し、家賃設定を相場と照らし合わせて見直すことで、より安定した資産を築くことができるでしょう。

3.空室リスクが防げる入居者の募集方法とは

安定収入を得るためには、空室リスクの可能性を最小限に抑えることがポイントです。中々次の入居者がつかない物件の場合は、入居条件による差別化を図ることが有効な手段といえます。

直接的に収益に影響する可能性があるので、なるべく避けたい方法ではありますが、長期間空室が続いていることを前提とした、金銭的入居条件の変更による差別化の方法は、次のとおりです。

金銭的入居条件による差別化の種類
条 件 方 法
賃 料 賃 料 の 減 額
一定期間賃料を無料にする(競争が激しいオフィスなどでよく使われるレントフリーと呼ばれる方法)
賃料のまとめ払いによる減額(3ヶ月や半年など、まとめ払いする場合には一定額を割引方法)
契約の一時金 敷金、礼金、保証金などの一時金をなくす
更新料をなくす


上記のような工夫によって、ニーズの薄い物件の空室リスクを下げることができます。なお、区分マンションの条件を変える場合は、周りのオーナーとの兼ね合いもあるので、事前に入居条件の変更について確認しておくといいでしょう。

また、入居者の条件を緩和することでも差別化を図ることが可能です。最近では、以下のような入居条件の緩和をする物件が増えてきています。

入居条件緩和による差別化の種類
条 件 方 法
外国人可能 日本人の連帯保証人がいると望ましい。
高齢者可能 万が一の事故に備えて、管理や保険のために、高めの賃料設定にしておく。
ペット可能 退去時のにおいや汚れに対して、あらかじめ敷金とクリーニング代を高めに設定しておく。
連帯保証人不要 信販会社の保証を申し込んでおく。
ルームシェア可能 間取りが振り分けしやすいタイプの2DK以上が好ましい。また、速やかにルームメイトが募集できるシステムがあると良い。


上記のような物件は、賃料を下げなくても入居者がつきやすくなるため、立地条件が悪くても集客の効果が期待できます。ただし、入居条件を緩和する分、無用なトラブルを避けるため管理体制をしっかりと見直すことが大切です。

弊社クレドでは、はじめての方へ安定した家賃収入を得る方法のほか、すでに運用している方にも役立つ「中古マンション投資セミナー」を定期的に開催しています。
無料で参加することができるセミナーでは、お客様のプランに合わせて個人面談の場も設けているので、ご興味のある方は、ぜひ一度足をお運びいただければと思います。

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