基本的な仕組み | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

基本的な仕組み

不動産投資の一つ、中古マンション投資 についてご紹介しています。

中古マンション投資の 基本的な仕組み「一棟マンション投資」「区分マンション投資」それぞれのメリット・デメリットなどを詳しく解説していきます。

1.中古マンション投資の仕組み

マンション投資とは、購入したマンションを第三者に賃貸し、毎月賃料収入を得ていく投資のことを指します。

購入の為の初期費用はかかるものの、物件価格に関しては殆ど低金利のローンをご利用頂けます。
また、その後のローンの支払いは入居者からの家賃収入が得られるため、他人資本を活用した資産形成になり、毎月プラス収支での運用が可能となります。

例えば、購入時にローンを組んだ場合、初年度のうちは賃料収入の多くをローンの支払に割り当てることになるでしょう。
ですが、年度を重ねるごとにローン残高も減っていき、資産形成に充てられる割合が徐々に大きくなるので、中・長期的な視点で考えることが大切です。

【 シミュレーション例 】

中古マンション中古マンション販売価格 2,000万円
ローン借入金額:1,990
万円
毎月の賃料収入:9万円
下矢印
【中古マンション購入時
資産(マンション):2,000万円 − 負債(ローン)1,990万円純資産:10万円
毎月9万円の賃料収入のほとんどが、ローン返済や経費などに使われていきます。
下矢印
【ローン完済後】
資産(マンション):2,000万円 − 負債(ローン)0円純資産:2,000万円
毎月9万円の賃料収入のうち、建物管理費などを引いた分の金額が手元に残ります。


さらに、マンション投資は通常支払いっぱなしの税金を手元に戻せる 節税効果 も期待できます。

サラリーマンさん・OLさんが会社から頂く給与所得とは別に、マンション投資で得た収入は税法上「不動産所得」として扱われます。

その為、税法上ではお給料と不動産所得という2つ以上の所得を得る事になるので 確定申告 をする義務が生じてきます。

マンションを投資をする上で、ローン返済の利息分をはじめ、建物管理費、賃貸管理費、修繕積立金、減価償却費、固定資産税・都市計画税などの 必要経費 が認められます。

確定申告の際、これらの 必要経費を計上 する事により、不動産所得を マイナス計上 出来るので、そのマイナスの不動産所得と給与所得を合算することができるのです。

【 確定申告における所得の計算式 】

給与所得+不動産所得=総所得(全体の収入) 不動産所得=家賃収入−必要経費(ローンの利息分、管理費など)

 

マンションを購入した年は必要経費が多くなるため、不動産所得が赤字になることが殆どです。その為、給与所得と合算すると、不動産所得の赤字分を差し引くことができます。税務上は所得が減少したことになるので、所得税の還付 が受けられるのです。

また、所得税が減ったことにより、さらに 住民税の軽減 という節税にもつながります。軽減になる事から、住民税を給与所得から自動的に分割されて給与天引きされている特別徴収の方々は、給与のお手取りが増える事となります。

所得税・住民税の還付・軽減を受けるためには、必要経費を確定申告により計上する必要がありますので、マンション投資にかかった費用は、きちんと領収書をもらい、保管しておくといいでしょう。

マンション投資は資産になり、節税効果も見込めることが分かったところで、次に具体的なマンション投資の種類を紹介していきます。大きく分けて、下記のように分類することができます。

・一棟マンション投資 : RC・木造等
・区分マンション投資 : 1R・ファミリータイプ


それでは、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

2.一棟マンション投資とは

「一棟マンション投資」は、マンションを丸ごと購入し、オーナーになる方法です。複数のお部屋を一度に保有することができるので、その分、毎月得られる賃貸収入も大きくなります。

メリット メリット
 ・建物と同時に土地全てが手に入る
 ・複数物件の家賃収入により、多額の収益が得られる
 ・リフォームや入居条件の変更が比較的自由

一棟マンション投資では、建物と同時に資産価値のある土地が手に入ります。マンション全体のオーナーになりますから、入居者を集めるため、状況に応じてリフォームや入居条件の変更などが自由に行えるというメリットもあります。

デメリット デメリット
 ・初期投資にかかる費用がかなり大きい
 ・空室が多くなりすぎると返済の負担が大きくなる
 ・階数や日当たり、間取りなどが1部屋ずつ異なるため、各部屋の空室リスクも異なる
 ・修繕費用が高い

マンションの一棟買いとなると、購入金額も大きくなるため、ある程度の費用を準備しておく必要があります。また1ヶ所に戸数が集中しているので、災害時のリスクを分散できないという点にも注意が必要です。尚、何かのトラブルが起きて空室率が高くなると、多額の返済に追われてしまう危険性も多分にあります。さらに、修繕積立金等の今まで溜まっている余剰資金が無いこともあり、先々の修繕積立金が非常に高額になる恐れがあります。マンション全体の防水や細かい劣化状況をしっかりと調査し、資金計画に入れておかなければ、将来的にまとまった資金を請求されることもあるので注意が必要です。

3.区分マンション投資とは

「区分マンション投資」は、マンション1部屋のオーナーとなる方法です。お部屋のオーナーといっても、空中の空間のみを購入するわけではなく、土地の部分も、各お部屋の所有者の割合によって所有することになります。

メリット メリット
 ・頭金が少額ではじめられる
 ・売買の取引相手が見つけやすい(出口戦略)
 ・地震の倒壊などによる災害時のリスクを分散できる
 ・複数所有で空室を分散できる

区分マンション投資は担保力が高いので少額で投資を始められ、レバレッジを最大限に活用する事が出来るので、そのほとんどを低金利の借入金で賄う事が出来ます。その性質上、一棟マンションよりもオーナーの数が多く、出口戦略を考えた時には売却しやすいのも特徴です。また、購入する地域を分けることで、災害・空室のリスクを分散することができます。

デメリット デメリット
 ・自由度が少ない
 ・リフォームや入居条件に手間がかかる

保有物件が一戸づつのため、マンション全体の修繕や共有部の手直し等は各オーナー様の意見やさん背を得る必要性が出てきます。その為、オーナー1人意見を通すことが難しく、不測の事態には時間を要してしまうという事があります。また、入居条件を良くして空室を埋めようと考えても、ほかのオーナー様との兼ね合いなどで、複数戸の空室の際には入居条件(家賃上昇など)を簡単に変更できないというデメリットもあります。

これからマンション投資をはじめる方には、まずは少額で購入ができるうえにリスクの低い、ワンルーム中古マンション投資がおすすめです。

将来をより豊かにするために、効率的な資産運用の手段のひとつとして、マンション投資を始めてみてはいかがでしょうか。

それでは、他の金融商品と比較した場合はどうでしょうか・・・・・

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