別途かかる費用 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

別途かかる費用

中古マンション投資を行ううえで、避けて通れない建物や設備の劣化
住みよい住居環境を維持するために、臨時的な修繕費用が発生します。ここでは、年数を重ねるたびに必要となる、修繕工事の費用相場や交換年数などを解説していきます。

1.付属設備編・中古マンション投資の修繕費用

マンションの各部屋に付属されている設備は、長期にわたり使用していれば劣化や故障が生じるため、交換や買い替えが必要になります。

エアコンや給湯器などの付属設備について、借主の過失によるものではなく通常の生活において損耗するものに対しては、貸主側が費用を負担する義務が発生します。

♦付属設備・修繕項目一覧
設備名 交換期間 費 用
換気扇(浴室) 8~10年 2~3万円
電気コンロ 8~10年 4.5万円
照明器具 10~12年 1~2万円
ガスコンロ 10~12年 5万円
エアコン 10~15年 5~6万円
給湯器 15~20年 10~15万円
フローリング 20~25年 20~30万円
配管(専有部分) 20~25年 25~30万円
キッチン 25~30年 20~50万円
トイレ 35~40年 20~30万円
ユニットバス 35~40年 50~60万円
水回り全般(パッキン交換、水漏れなど) 1ヶ所交換、修理につき1万円
退去時のリフォーム費用(壁紙の張り替え等) 2~10万円
※部分張り替え等を考慮した金額

※上記は一般的な目安です。物件の事情により異なります。


上記の項目以外にも、借主が入れ替わるごとに室内のクリーニングやクロスの張り替えなどが行われますが、これらにかかる費用も貸主と借主の負担割合が決まっております。

かつては入居者から預かった敷金を原状回復として、入れ替え時の修繕費用に充てていましたが、原状回復の費用負担をめぐるトラブルが目立つようになり、国土交通省が『原状回復の定義のガイドライン(平成10年)』を作成したのです。

それを受けて東京都は、『 賃貸住居紛争防止条例(平成16年)を施行し、通常使用する上で故障や劣化したものは貸主が負担 することが明確化しました。

ですから、中古マンション投資では入居者が入れ替わるたびに、多少なりとも修繕費用が発生すると考えて運用していく必要があります。

お部屋をきれいに保つことは、継続的に入居者に来てもらうための必須条件になります。長期の資産形成だからこそ、日々のメンテナンスをしっかりとするように心がけることが重要です。

2.建物全体編・中古マンション投資の修繕費用

一棟マンション投資の場合、貸主が使用している賃貸部分の修繕費用に加え、建物は年数とともに老朽化していくので、建物全体を維持するための修繕費用も必要になります。

経過年数ごとの大規模修繕には、以下のような費用が発生します。

♦建物・修繕項目一覧
修繕部分 修繕時期の目安
鉄部塗装 5年
外壁塗装、シーリング、屋根、屋上の防水加工 10年
建具補修 15年
給排水管の補修、交換 20年

※上記は一般的な目安です。物件の事情により異なります。

新築から10年経過したあたり から、建物の修繕が必要になるのが一般的です。建築素材ごとに耐用年数は違ってくるので、素材の選び方によっては修繕までの期間を長くすることができますが、当然、耐久年数が長いものは、それだけ初期費用がかかります。

中古マンションの場合、購入後にどれくらいの期間で修繕コストが発生するのか、あらかじめ長期修繕計画を参考にしたりする事により、毎月支払う修繕積立金の上昇の目安やマンション全体の支出状況等を把握できるので中長期的なマンション経営の管理に役立つでしょう。

3.専有部分編・中古マンション投資の修繕費用

区分マンション投資の場合、各住戸の専有部分の修繕は、それぞれの所有者が行いますが、共有部分の管理・修繕は、区分所有者が持ち分比率によって共同して捻出することとなります。

共有部分の修繕費用は、区分所有者によって構成される管理組合のもと、あらかじめ『修繕積立金』として毎年積み立てたお金が充てられます。

♦ 修繕費用の負担者・区分け一覧
  修繕部分 修繕費・負担者
共有部分 屋根、外壁などの建物本体、エントランス、廊下、階段、機械設備など 区分所有者全員で賄う
専有部分 各住戸の内部 各区分所有者の負担

中古マンション投資のケースだと、そのマンションに 修繕費用(修繕積立金)がどれくらい積み立てられているのか、管理会社に照会することが可能 です。

修繕積立金の残高と中長期計画を照合することによって、事前に将来の修繕費用を予測することができます。株式会社クレドでは、事前に建物管理会社から発行される『重要事項に関する調査報告書』という書面をお見せしますので、現在の修繕費用の積み立て金の総額、マンション全体の滞納状況や管理費・修繕積立金の値上げ検討等を見て頂きますのでご安心してお取り組み頂きます。

中古マンション投資をお考えの方の中には、中長期的に発生する専有部分(お部屋の中)の修繕費用までは考慮していない方も多くいらっしゃいます。
弊社クレドでは、将来発生する修繕費用を見据えて、家賃収入の一部を毎月積み立てておくようご提案させて頂いております。備えがあれば突然の出費にも動じることなくしっかりと対応が出来て、ゆとりある投資を行って頂く為です。