マンション投資の目的 | 中古マンション投資・不動産投資セミナー:株式会社クレド

マンション投資の目的

少額で始められる中古マンション投資の、【メリット・デメリット】をご紹介します。
年金対策や相続税の公的免除などのメリットのほか、不動産を持つことで得られる所得税・住民税の控除の仕組みについて解説していきます。

1.中古マンション投資のメリット

不動産投資には多くの自己資金が必要だと思われがちですが、400万円以上の年収がある方であれば、ローンを利用することで少額の自己資金で始めることが可能です。
最近では、中古マンションに対して融資をしてくれる金融機関が増えたことにより、年収300万円以上の方、自営業者の方、契約社員の方々もローンを利用してマンション投資をして頂けるようになりました。

しかも、月々のローン支払いは不動産の家賃収入から返済することができるため、第三者の資本で資産形成することができ、更には毎月プラス収支で物件をご所有頂けます。

さらに、中古マンション投資には、毎月の家賃収入が得られるほかに年金対策・相続対策・節税対策など、将来の不安への対策につながるというメリットもあります。

2.年 金 対 策

中古マンション投資を始めることで、安定的な家賃収入が得られるのは大きな魅力の一つです。

昨今、マンション投資を始める方の多くは、老後や将来の収入口として購入されています。その大きな理由に 年金の不安 があります。

【年金と老後に必要な資金との格差】

ゆとりある老後生活を送るには、いくらのお金が必要なのでしょうか。夫婦2人の場合、一般的に毎月の生活にかかる生活費は、次のとおりです。

●ゆとりある老後生活費 35.4万円/月(内訳:老後の最低日常生活費 22万円、 ゆとりのための上乗せ額 13.4万円)●公的年金の平均給付金額 21.4万円 ●不足額 14万円 ※参照…生活保険センター「生活保障に関する調査」/平成25年

上記のように、年金受給額だけでは老後の資金繰りが厳しくなるとういうのが現状です。

ゆとりある生活を送るには、不足額が毎月14万円必要になりますので65歳〜85歳までの20年間で3360万円もの金額が不足すると言われているのです。

その一方で、3360万円の不足と一概に言えないのが、仮に4000万円の預貯金がある方でもギリギリまで切り崩して生活費に充てて生活ををする方も少ないのではないでしょうか。

殆どの方は節約をし、いつどこで何が起こるか分からない中で少ない年金さえも少しでも貯金に回そうとしている方も多いかと存じます。
ゆとりある老後の生活に関しては、個人個人の考え方が違うかと存じますが、住まいが賃貸住宅の方であればその賃料、旅行好きの方や外食を楽しみたい方、趣味や交際費などその出費は様々です。

働かなければ生活が出来ない方がいる一方で、働きたいから働いている方も様々です。
老後の不足分というネガティブな言い方ではなく『老後を自分なりに楽しむための手段』として若いうちから投資をする人が増えています。

老後生活は早くから始めるに越したことは無いですが、時間をかけてコツコツ行うのか、大きな資金を投下して一発逆転を狙うのか、そこに大きなカギを握っていると言ってもよいでしょう。

3.相 続 対 策

年金対策のほかに相続対策としても中古マンション投資は有効です。

不動産を相続する際には、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価額に対して課税されます。さらに建物を第三者に賃貸していると、評価額の30%の控除を受けることができるのです。

では、不動産の課税対象となる土地・建物の軽減税率の算出方法を詳しく見ていきましょう。

● 土地の評価額

一般的に土地は、国税庁が定めた路線価に基づいて、路線価の80% が評価額となります。

例 路線価の評価が2000万円の土地の場合
 相続税での評価額
 2,000万円×0.8=1,600万円

● 建物の評価額

固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基づいて、評価していきます。一般的に、建築費用の50〜60%の評価額となります。

例 建築費用が3,000万円の建物の場合
相続税の評価額
3,000万円×50%=1,500万円 … (1)

● 第三者に賃貸している建物の評価額

投資マンションとして第三者に貸すことで、建物の評価額が さらに30%控除 されます。
上記(1)の建物の評価額の場合は30%の控除を受けることが可能ですから、相続税での最終的な評価額は「1,500万円×70%=1,050万円」という計算になります。

例えば、1,500万円の現金・有価証券と投資マンションを相続する場合を比べると、次のような結果になります。

・現金・有価証券の課税評価:1,500万円 ・投資マンションの課税評価:508万円

現金や有価証券では時価に対して課税されますが、投資マンションは軽減措置があるため、結果として1,000万円も得をします。
資産を不動産化するだけで、ほかの資産よりも節税対策につながるのです。

以上のことから、先を見越して相続時の清算税率を利用した投資をはじめる人が増えています。

4.節 税 対 策

中古マンション投資で得られる家賃収入は、給与所得とは別に「不動産所得」として申告することができます。
確定申告で不動産所得を申告する際には、「所得税」、「住民税」が軽減されることがあります。

● 所 得 税

所得税は、所得金額に対して課税されます。マンション投資で得た「不動産所得」は、次のような計算で算出します。

不動産所得の計算式 … 不動産所得 = 家賃収入 − 必要経費(ローン返済の利息、管理費など)

不動産所得には、家賃収入以外にローン返済の利息や、建物管理費・減価償却費などの必要経費というものがかかります。これらの必要経費は、確定申告の際に計上することができるのです。

マンション投資を始める年は必要経費が重なるため、家賃収入よりも帳簿上で必要経費が多くかかる事があります。その為、赤字になった分の不動産所得は給与所得と合算することができるので、全体の収入から赤字分を差し引くことができます。

給与所得と不動産所得の計算式 … 総所得(全体の収入)= 給与所得 + マイナスの不動産所得

減少した所得分に対して「所得税の還付」が受けられるため、結果的に納める税金の割合が少なくなるのです。

● 住 民 税

住民税は、所得税の納税額を元に算出されます。所得税が節税できれば、住民税も抑えられるのです。

具体的に例を挙げると、以下のようになります。

年収500万円の独身サラリーマンの場合 不動産所得△100万円=家賃収入100万円-年間経費200万円  マンション購入前(所得税+住民税)-マンション購入後(所得税+住民税) =節税の合計額 42.3万円-28.3万円=14万円 ※所得税法69条「損益通算」を基に計算。

このように、人によって、年間で所得税・住民税を合わせて10万円以上の節税効果が見込めます。

ただし、初年度は諸経費などの経費計上が多く、所得税の還付や住民税の軽減につながりますが、2年目からはここまで多くの税金を還付することは難しくなります。中古マンション投資では、節税を目的とするのではなく、あくまでもおまけの一つとして考えた方が妥当だと言えますね。

法律に認められている必要経費を有効に使いながら、中古マンション投資のメリットを最大限に生かした運用を心掛けていきましょう。