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2017年2月5日

間違えられない!マンション投資物件の売却方法
記事コンテンツ/ [ノウハウ]

マンションを資産運用のために購入した時には、家賃収入を得るために長期的な運用を目指している人がほとんどです。しかし、様々な事情から売却したくなった場合は、タイミングを見計らってベストな時期に手放しましょう。

購入時よりも現在の価格が高ければ売るべきか?

マンション投資は利益を出すための投資ですので、不動産を売却するときには購入した時よりも高ければよいと考えがちです。しかし、土地ならば地価の変動によって購入した時よりも高く売れる可能性はありますが、建物がある場合には、築年数が経つほど資産価値は落ちてしまいますので、一般的には購入時よりも高額になる可能性は低いといわざるを得ません。

しかしながら、購入する場所や需要と供給のバランス、購入時の不動産市況、人気エリアで物件をお持ちの方はこの限りでは御座いません。購入時にどの様な場所でいくらで購入したかが大きなカギになるのです。

売却を積極的にお勧めはしませんが、物件の購入代金だけでなく、仲介手数料、ローン契約にかかる諸費用、登記費用、不動産取得税、固定資産税都市計画税、設備の修繕費用、退去時の修繕費用などの支払いも加味してトータルコストを算出し、現金購入の方であれば売却時までに得られた家賃収入を購入価格から差し引いた金額が、売却代金よりも低くなった場合には売却を検討するのもよいでしょう。
気を付ける点は、売却時にも仲介手数料や登記の抹消費用を捻出しなければならないので忘れずに計算に入れましょう。
また、ローンを活用してご購入された方は、売却時のローン残金を考えなければなりません。
現金購入者と違い、家賃収入の殆どはローンの返済に充てているので、それまでの毎月のキャッシュフローを算出し、現金購入と同じようにトータルコストを算出し、売却代金よりも低くなった場合には売却を検討するのもよいでしょう。
気を付ける点は現金購入の方と同じ点に加えてローン残金の完済手数料を銀行に支払わなければならない点と抵当権の抹消費用が別途かかるという事です。
それら全てを算出しても手残りがあるようであれば売却を検討するのも一つでしょう。

売却時の手元に残る資金を十分に考慮しましょう。

マンション投資を終えて売却するとき、手元にどれくらいの資金が残るのかで判断することは大切です。これは、今すぐに売却をすればローンの残債務を完済してどれくらい残るのか、数年後に同じように計算してどちらが手元の資金が残るのかで比較するという方法です。単純に考えると、毎年の経費よりも家賃収入が上回っていれば、後になってから売却したほうが良いと思いがちです。
しかし、数年後は帳簿上では物件の価値が下がっていますので、今と同じ金額で売却ができるとは限りません。不動産市況や景気に左右される商品ですので、タイミングよく条件の良い買受け希望者が現れるかどうかは運によるところもありますが、年間の収支に加えて資産価値の減少も考慮に入れてから比較をするようにしましょう。

不動産売却時のお金の価値を考えましょう。

マンション投資をする上で考えなければならない点として時間の経過を考慮しなければなりません。
50年前の1,000円と今の1,000円の価値が違うように時間の流れと共に貨幣価値が減少する為です。
この様に緩やかなインフレ状態が続けば購入時より額面としては高く売却できる可能性は充分にありますが、はたしてその金額が購入時の金額と釣り合うのかという事も考慮しなければなりません。
ローンでご購入された方であれば、そもそも現金をたくさん投下していないので心配も少ないでしょうが現金購入者にとっては非常に大きな問題です。
また、将来的にインフレになって、売却代金が数年前よりも高くなる可能性も、その逆も考えられます。

不動産を手放すタイミングを計るときには、処分した時の金額も大切ですが、その時のお金の価値も考えておきましょう。良い運用法が見つかった時には、すぐに資金を得てそちらにシフトするのもよいですし、逆にマンション投資が注目を集めており、値上りが期待できることもあるかもしれませんが売却するタイミングは非常に難しい問題なのです。

売却をお考えになるのであれば、損切りをしなければならない状態をいかに作らないかが課題になります。
それには、今の様な低価格で低金利の状況下で購入する事が非常に大切な事です。

バブル時の不動産投資の様な値上がらなければ損をするというスキームではなく、家賃収入でいかにして損益分岐点をクリアするかという状況を考えましょう。