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2016年10月31日

少数物件所有のオーナーこそ検討したい「家賃保証」
記事コンテンツ/ [マンション投資]

マンション投資における一つの不安要素として、初期投資の多さがあげられます。物件の立地や築年数等によって違いますが、初期投資にかかる費用は数百万円から数千万円、場合によっては数億円もかかります。その不安要素を解消する手段の一つに「家賃保証」サービスのある管理会社と契約するという方法があります。

「家賃保証」の仕組みとは

マンション投資における「家賃保証」とは、一般にサブリース契約や一括借り上げ契約と言われますが、要は大家さんが持っている物件を不動産会社が自己の名義で借りて一定の保証料や管理料を徴収する代わりに、空室が発生した際に生じる家賃収入の減少分を補てんするという仕組みです。

大家さんは家賃収入減少のリスクを軽減でき安定した経営を行うことができるというメリットがあり、不動産会社は保証料の一部や管理料の一部を事務費として収益を上げることができるというメリットがあるため成り立っています。

この「家賃保証」という仕組みは大家側からすると空室リスクを軽減することができますので、特に不動産投資を始められる方や少数物件所有のオーナーさんこそ検討してみてください。”

「家賃保証」のメリットは「物件収入の平準化」

マンション投資における「家賃保証」はなぜ空室リスクを軽減できるのでしょうか?それは「物件収入の平準化」をすることができるからです。

不動産投資における収益とは大きくわけて売却益と家賃収入になります。
しかし、不動産は簡単には売却できないことが多く、そもそも買い手がみつからないと売却できませんので、通常の収入としては家賃収入が主になります。

ですので、例えば4戸のアパート1棟しか持っていない少数物件の大家さんの場合、1棟の空室がでただけでも単純計算で25%の収入減となってしまいます。もし、アパートローンを組んでいて2棟空室が発生したら返済金が返済できず、赤字になってしまうような状況であるとすれば大変困ることでしょう。

そのような場合に「家賃保証」は有効な対策といえます。

契約会社によって保証内容はさまざま。よく確認してから契約しよう。

現在、テレビCMでもやっているように「家賃保証」についてはたくさんの不動産会社が行っていますが、その分不動産会社によって契約内容もまちまちですので、よく内容を確認してから契約をしてください。

不動産会社によって保証料や管理料はもちろん違いますが、保証料は大体10%〜20%(過去の空室率によって毎年変動する場合もあります)、管理料は3%〜10%が相場です。

また、保証内容も空室期間の間ずっとの保証ではなく、空室の一定の期間だけの保証であることもありますし、契約内容もこれから先、契約期間内はずっと変わらないのか、それとも毎年更新なのかもよく確認しておく必要があります。

以上、マンション投資を行う方に対して「家賃保証」のメリットを述べてきましたが、空室リスクが全くなくなるわけではないので、家賃保証があるから大丈夫という気持ちではなく、あくまでその物件の立地や価格等を考慮して投資をしてください。