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2019年4月19日

堅実派投資家ならオリンピック需要の「先」を見据えるべし
記事コンテンツ/ [マンション投資]

不動産投資を検討している人の中には、漠然と「オリンピック需要を狙って投資をする…」のように考えている人がいるかもしれません。しかし、本当に大事なことは、オリンピックによって何が起こるか?もしくは起こっているのか?を正しく理解することで、オリンピック需要の「先」を見ることです。

不動産における「2020年問題」に投資家はどう向き合うべきか?

不動産業界で「2020年問題」といわれているのは、簡単にいうと「2020年を境にマンション価格が暴落する可能性がある」という問題です。平成29年度に国土交通省が発表したデータによると、現在のマンション価格は高水準で推移しており、特に首都圏のマンション価格は過去20年の中で最も高い水準となっています。

しかし、東京オリンピック開催が決定した2013年以降、海外からの投資目的のマネーが流入し、東京オリンピックを契機に売却が続くのではないか?といわれています。売却が続けば需給バランスが崩れ、マンション価格が値崩れを起こす可能性があるのです。

事実、マンションの売れ行きを示す「マンション契約率」は、2016年から好不調の境目である70%を切り、2018年には62.1%と27年ぶりの低水準まで落ち込んでいます。そんな状況で、特に海外勢がオリンピックを契機に売り物件を増やせば、マンション価格の暴落はあり得る話です。

2020年の「先」を考える意味とは?

さて、そんな状況で2020年の「先」を考えるとは、具体的には以下を理解しておくことです。

  • 省エネ基準の厳格化
  • 空室が増加する可能性
  • HARUMI FLAGの存在(選手村跡地の再開発計画)

省エネ基準の厳格化

まだ確定ではありませんが、政府は新築の住宅や建築物の省エネ基準への適合義務化を段階的に進める方針を打ち出しています。もし実現されれば、基準以下の中古物件が市場に出回る可能性が高くなります。

これに伴い、省エネ物件・非省エネ物件と区分される可能性が高く、物件価値に大きな影響が出てくるかもしれません。非省エネ物件の価格は下落する可能性があります。

空室が増加する可能性

オリンピックまでの期間でさらに海外投資家が日本の市場に参入してきているので、物件数が増えているのが現状です。キャピタルゲインを狙っていた投資家が、値崩れを心配して売却を急ぐことが考えられます。インカムゲイン(家賃収入)を狙う方針の投資家でも売却という選択肢を選ぶかもしれません。

もしそうなれば、市場に出回る物件数は一気に増え、尚且つ人気のないエリアなどは空室が増加する可能性があります。ということは、賃借人が見つかりにくいエリアに投資をするのでなく、空室リスクが低いエリアに不動産投資をはじめることが鉄則となります。

HARUMI FLAG(晴海五丁目西地区の再開発計画)について

2020年の「先」を考えるにあたり、不動産投資家が特に知るべき情報として晴海五丁目西地区の再開発事業があります。このエリアにはオリンピック選手村の整備が進んでおり、大会後は住宅として提供するための都市開発が計画されています。

東京都都市整備局の発表および三井不動産レジデンシャルの発表によると、このエリアには再開発によってマンションや商業施設が立ち並び、24棟・5,632戸が供給されることが分かっています。分譲住宅街区の計画戸数は4,145戸、賃貸住宅街区1,487戸(シニアレジデンス、ケアレジデンス、シェアハウスを含む)。H29年での首都圏マンション新規販売戸数の合計でも35,898戸なので、一つの街区で4,145戸の分譲住宅供給がなされるのは、かなり大型といえます。

また、HARUMI FLAGから新橋駅・虎ノ門へのBRT(Bus Rapid Transit)の運行計画も発表されています。周辺エリアの物件購入を検討されている方は、入居率や家賃水準への影響がないかを慎重に見定める必要があります。

「堅実派投資家」にステップアップするために

不動産投資は、中長期的な投資だと言われるように、短期決戦となる株やFXとは一線を画した投資です。そんな不動産投資において、中古マンションに投資しようと、新築物件に投資をしようと、成功した投資家になるためには、何よりも「先を見通す力」が必要になるでしょう。

上述した点を参考に、今後も市況情報などを自分から収集しておきましょう。また、いざというときに備え、資金面でのサポートが手厚い会社をパートナーにしておくことをおすすめします。そうすれば、自分が投資物件を取得しようと思ったときに、すぐに動くことができるでしょう。