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2017年2月7日

不動産投資の中のワンルームマンション投資

マンションにはワンルームやファミリータイプ、高齢者向けなど様々な種類がありますが、ワンルームマンションは数百万円からと、少ないリスクで投資ができるのが特徴です。これからも都市部を中心に安定した需要が期待できることから、魅力的な投資対象です。

投資用のワンルームを考えるには

不動産投資を行う際、ワンルームマンション・1Kマンションを考えることは賢い選択です。マンション投資を行うには、まず物件を購入する必要があります。この時に金融機関からの借り入れを出来る限り少なくするのも成功の大きなポイントになります。投資用マンションの購入のために金融機関で融資を受けると、居住用不動産ではないことから、一般の住宅ローンよりも金利が高くなります。長期間のローンを組んだ場合、多額の金利を支払うことになり、収益を圧迫する可能性があります。

また、100%ローンをお考えの方も相場の家賃設定で 毎月のキャッシュフローがでている物件を選びましょう。昨今では長期の家賃保証を利用してマンション投資を行う方が多くいらっしゃいます。
長期の家賃保証だからと言っても家賃の金額保証では御座いません。当然のことながら新築の家賃設定でずっと一定では御座いませんので注意が必要となります。新築マンション購入後、3年程度で保証家賃が10,000円以上値下がりされてしまったという話はよく耳にします。
中古のワンルームマンションは数百万円から購入でき、借り入れで補う金額を少なくすることができます。購入費用を回収するには通常では15年ほどかかると言われていますが、ある程度築年数が経過した物件であれば、その期間も短くなります。

投資用ワンルームマンションの目的

ワンルームマンションに投資をする大きな目的は、入居者の方から安定的に賃料収入を得て、毎月安定した収益をあげることです。不動産投資にはリスクが付きものであり、その最も大きなリスクは空室が生じることです。現在、日本は少子化の影響で人口が減り続けていますが、生涯未婚率の上昇や所得の低下を理由に一人暮らし世帯の割合は増加しています。東京都心部に限定すればまだ人口も増えていることから、ワンルームマンションでしっかりとした相場賃料であれば空室になりにくいという点では最も有利なジャンルと言えます。

空室リスクを減らす方法としては、複数室に分散して投資を行うことがあげられます。一室だけの投資であれば賃料が全く入らなくなる可能性がありますが、複数の物件に投資をしていると全ての部屋が空室になることは考えにくく、安定して賃料を得ることができます。

複数個所有の場合でも、しっかりと相場の賃料を見極めてしっかりとキャッシュフローが出ている物件を選びましょう。また、東京都心地でもエリアを分散させたり、築年数が古いものや新しいものなど分けて所有するのも効果が期待できます。一般的には築年数が古い物件の方が利回りが高いのですが、銀行からの融資が受けにくい傾向にあります。その為、銀行の融資が受けやすい2000年以降に建てられた物件で金融機関の融資を受けながらご所有して頂き、現金を使って築年数が古い物件で総合的に利回りを上げるやり方です。

投資物件をこの先考えるとしたら

実際に購入するワンルームマンションを考えるときには、物件の立地が最も重要になります。借り手の視点で考えたとき、駅やスーパーが近くにあると高めの家賃でも住もうと思うものです。そのため駅から徒歩5分以内にあるワンルームマンションは、築年数が20年以上経過した物件でも空室リスクが高くなりません。また、首都圏の物件を選ぶのも大事です。特に東京23区内は人口密度が高いことはもちろん、オフィスが数多く存在し、そこに通勤する人の需要があります。地方の物件の利回りが全体的に高いのは入居者が集まりにくい理由からです。

不動産投資は不労所得を目的に始めることが多いですが、不動産賃貸業とも言えるほど商売の側面を持っており、収益性を向上させるには緻密なマーケティングと入居者を集める工夫が不可欠です。