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2019年7月29日

不動産投資で「減価償却」を理解するために投資家が知るべきこと
記事コンテンツ/ [マンション投資]

 まず減価償却を理解する前に、減価償却資産とは何か?ということをご紹介しましょう。
減価償却資産とは時間とともに価値が減っていく資産のことで、主に事業のために使われる資産のことを言います。減価償却資産には、建物、建物付属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などが含まれます。
反対に、土地や骨とう品のような時間の経過によって価値が減少しないものは、減価償却資産には含まれません。
不動産投資で該当するケースとしては、建物自体や建物に付属している設備などがあります。物件に付属している具体的な設備とは、建物全体的ですとエレベーターや給排水設備などが相当し、戸当たりの部屋におきましては、エアコンや給湯器、システムキッチン等が該当します。ちなみに、物件を閲覧するために事業用の車を購入した場合も減価償却資産として含まれます。

減価償却は価値を分けて費用計上する

 事業用に使われる減価償却資産はその価値が時間とともに減っていくので、初年度に一括して一気に経費にすることはできません。時間を掛けてその価値の部分を経費に計上していく必要があります。これを減価償却と言います。
減価償却の方法や年数は減価償却資産によって異なりますが、不動産投資の建物やそれに付随している設備を減価償却するには毎年一定の額を計上していく「定額法」が用いられます。
 どのくらいの期間で減価償却費用を計上するかどうかについては、それぞれの減価償却資産によって耐用年数が異なりますが、建物の付帯設備に関しては15年の償却になり、この耐用年数で資産価値を割って毎年費用計上をしていきます。さらに建物自体に関して言えば、RC造(鉄筋コンクリート構造)であれば耐用年数は47年、重量鉄骨では耐用年数は34年、木造では耐用年数は22年になります。

中古物件の場合の償却年数は?

 では、中古物件の場合はどのように減価償却費用を計上すればいいのでしょうか? その場合、耐用年数は減価償却資産によって計算方法が変わります。
 まず耐用年数がない場合。築40年の木造アパートの場合、木造の耐用年数は22年ですから、耐用年数はありません。
 この場合は、耐用年数に20%を掛けた数字を耐用年数とします。したがって22年×20%=4.4年が耐用年数となります。
 次に、一部耐用年数が残っている場合はどうでしょうか? その場合は次のような計算式で求めます。

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

 たとえば、築10年の中古マンション(RC造)の場合は、37年の耐用年数が残っています。これに「経過年数×0.2」を足して耐用年数を計算します。すると、39年になります。この耐用年数をもとに減価償却費用を計算します。

減価償却費用を計算する

 具体的な減価償却費用の計算の仕方は次の2つがあります。

1. 減価償却の金額が毎年一定になる「定額法」
2. 償却費用の金額が初めの年ほど多くなり、年とともに減少していく「定率法」

 具体的な計算式は、定額法は取得価額×定額法の償却率になり、償却率は計算方法や耐用年数によって変化します。

(例)取得価額が100万円、耐用年数が10年、償却率が0.100の減価償却資産があった場合

→1年目の償却費用は、10万円(=100万円×0.100)となり、毎年同じ額が費用計上できます。

一方、定率法の場合は、同様に取得価額が100万円、耐用年数が10年の減価償却資産があった場合、償却率は0.200となります。

→したがって1年目の償却費用は20万円(=100万円×0.200)となります。
 定率法で減価償却費用を計算すると定額法の倍の費用を計上することができるということになります。

 このことからわかるのは、なるべく早く費用計上したい場合は定率法を選び、利益を残したい場合は定額法を選べばよいということです。

なお、マンション投資対象建物の付帯設備に関しては、「平成28年度4月1日以後に取得をする建物」と一体的に整備される建物付属設備や、建物同様に長期安定的に使用される構築物について、定率法が廃止され、償却方法が定額法に一本化されました。

※ 平成28年4月1日以後に取得した資産の償却方法

  • 建物:定額法
  • 建物附属設備及び構築物:定額法
  • 機械及び装置、船舶、航空機、車両運搬具、工具器具備品:定額法または定率法
  • 鉱業用減価償却資産(建物、建物附属設備及び構築物):定額法または生産高比例法
  • 鉱業用減価償却資産(上記以外):定額法、定率法または生産高比例法
  • 無形固定資産及び生物:定額法
  • 鉱業権:定額法または生産高比例法
  • リース資産:リース期間定額法

マンション投資のローン返済で元利均等返済を選んでいる場合、利息分が返済当初は多く、費用計上できる部分が最初は多いので、不動産所得がマイナスになりやすく節税がしやすい状態になります。
特に、初年度に関しては物件購入時にかかる諸費用として、登記費用、司法書士報酬、損害保険、金融機関事務手数料等があり、更に経費計上が多くなるので、節税に関しては多くなるでしょう。

※ただし、マンション投資における節税効果というものは、初年度は大きいものになりますが、次年度以降はそこまで大きく還付・減税があるものではありません。あくまでもおまけの一つとしてとらえた方が良いでしょう。

いかがでしたでしょうか? 不動産投資にご関心のある方は、ぜひ株式会社クレドのセミナーにお越しください。今回の記事のテーマの減価償却費についても詳しく紹介します。また、セミナー後の個別相談では現役オーナーに直接質問をしたり話を聞いたりすることもできますので、「純度」が高い情報を得ることができます。