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2019年7月29日

不動産の「資産価値」を理解して物件を正しく見極める
記事コンテンツ/ [マンション投資]

「不動産は古くなるほど価値が下がる」は本当なのか?

 殆どの方が、不動産は古くなるほど価値が下がると考えているかもしれません。建物自体の価値は経年劣化するので確かに価値が下がる部分があります。
税制上では建物の価値は経年劣化するので、たとえば、鉄骨鉄筋造(RC造)では法定耐用年数としては建築されてから47年で価値がゼロになると規定されています。別のものだと車の法定耐用年数は最長で6年です。
しかし、その物件や物を買いたいという投資家がいる限り、下がらない価値もあるのです。これをその物件の「資産価値」と言います。
 だからこそ、投資をするときには、新築物件や最新設備であるなどの表面的な価値ばかりに囚われず、物件としてのそもそもの「資産価値」を考えて投資をすることが必要になるのです。

「資産価値」の下がりにくい物件を選ぶ

 具体的に「資産価値」が下がりにくい立地を見ていきましょう。資産価値の下がりにくい土地とは、「交通面」「生活面」「環境面」の3つのポイントから分析することができます。まずは交通面から見てみましょう。

 「交通面」での利便性ではまず、ターミナル駅に一本でいける駅の周辺エリアにある物件を選ぶことが大切です。たとえば、「新宿」「渋谷」「池袋」「上野」「東京」「品川」といったターミナル駅に、特急や急行などで10分以内にアクセスできる駅周辺というのが一つの目安になり、駅周辺というのは、徒歩10分圏内と定義されることが多いです。
 ターミナル駅には会社や学校などが密集しており、そこに通うための交通の利便性を求めて入居需要が常に安定して一定数あります。入居需要が常に一定数あるということは、投資家の買いたい需要も一定数あるということが言えます。

 次に「生活面」の利便性です。いくら交通の便が良くても住むのに適していない場所であれば意味がありません。住むのに適していないというのは、その駅周辺に生活を維持するための施設がないということです。具体的にいうと深夜まで営業している飲食店やスーパーマーケット、ドラッグストア、病院などです。こうした店舗が少なくオフィスがメインの街ではなかなか住みづらいため、入居者募集に苦労をするケースも少なくありません。単身者向けのマンションタイプであれば、仕事からの帰宅時間が遅い方も多いので、24時間空いているスーパーマーケットやコンビニエンスストアが重宝され、こうした周辺施設の有無も「資産価値」に大きく影響します。

最後に「環境面」です。活気がある街というのは、自然と人が集まってきますし、人を集めるための工夫をしているケースが多いのです。具体的にはイベントやお祭りなどで地域の人と触れ合う機会があるような街のことです。物件の近くに商店街があるような街であれば、なお良いでしょう。住んでいる人たちが交流していない街というのは、顔が見えない分、街が荒んでいて、安全面でも問題があるケースが少なくありません。実際に駅に降り立ってみて、ゴミが多い印象や、雑然とした印象を受けたら再考することも大切です。
都心でも品川地区、虎ノ門地区、渋谷地区など大規模な再開発が次々と行われていますが、ターミナル駅が再開発されることによって周辺の駅にも再開発の波が押し寄せています。再開発が進められてどのように街の雰囲気が変わるのかを見据えた上で投資する視点も必要です。

「立地」以外の要素の重要性も理解する

 立地を見極める以外にも重要なのは、地震や洪水などの大規模な自然災害に対してその物件がどのくらい影響を受けるのかということは、正しく調べておく必要があるでしょう。地方の物件だけではなく、大都市の物件も同じように調べるべきです。
昨今では台風や大雨などの自然災害で、甚大な被害を受けているところも少なくありません。しかし、被害を受けた地域などを調べてみると、もともと洪水が起きた時に浸水しやすい地形であったり、土地が低かったりする特徴があるのです。そうした土地特有の情報は、その地域に根ざした情報を持っている専門家や不動産会社に聞くことをおすすめします。
また、国が発表している各種データも物件選びの際には参考になりますし、地名に隠された歴史を紐解くとその場所がどの様な場所なのかも分かる事があります。

 株式会社クレドは購入する物件の調査には入念な分析を行ない、お客様に分析資料もお渡ししております。前述した資産価値の下がりにくいポイントとなる「交通面」「生活面」「環境面」の3つの面から投資物件を分析し、「駅力」「ブランド力」「集客力」のある物件を厳選してご紹介しています。