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2016年10月31日

マンション投資をするなら減価償却を良く知ろう!
記事コンテンツ/ [マンション投資]

貯蓄や老後のために検討し始める人も少なくないマンション投資。しかし、安定した経営のためには会計に関する知識を得ておくことが大切です。今回は、知っておきたい会計用語の一つである「減価償却」について解説します。

減価償却って何?

マンション投資を始める前に、是非知っておきたい用語の一つが「減価償却(げんかしょうきゃく)」です。マンションなどの資産は長年に渡って利用するものである一方、時間が経つことで少しずつ劣化し、価値が失われていきます。この二つの特徴を踏まえて会計処理をするために、「購入費用を一括して費用として計上するのではなく、毎年少しずつ費用として計上していく」という考え方が作られました。これが減価償却です。

まず、購入した時にかかった金額を耐用年数で割り、その値を一年ごとに計上します。例えば、20年間使える2,000万円の資産があった場合、減価償却費は毎年100万円ということになります。これを費用、そして資産(価値)の減少として計上することにより、マンションのような資産を適切に処理することができるようになるのです。

マンションの減価償却方法

マンション投資における減価償却のポイントは、「どの部分が対象であり、耐用年数は幾らか」を把握することです。そもそも減価償却は「長年使用することができ、少しずつ価値が下がっていくもの」を計上するための概念のため、通常は経年劣化しないもの、例えば「土地」などはこういった処理を行いません。マンションを買うために土地も購入することになった場合は、分けて計上しなければなりません。

また、マンションには建物そのもののみならず、電気や水道などのインフラ設備などが含まれます。これらには、耐用年数と値を算出するために用いる減価償却率が、法律上セットで定められています。建物は鉄筋コンクリートや木造といった構造ごとに、設備は種類ごとに、細かく年数が異なるのです。事前に投資先として考えているマンションの情報を入手し、どの年数が適用されるかを正確に把握しておきましょう。

マンションの減価償却費の計算例

マンション投資を行うのが新築物件の場合、「購入金額×法律上定められた減価償却率」で値を算出することができます。かつて、この値を求めるための計算方式は複数ありましたが、平成28年以降は「毎年同じ金額を計上する」という「定額法」以外は選択できなくなったので、計算がシンプルになりました。

注意したいのは、投資対象が中古物件である場合で、経過年数を元に、残りの利用可能年数を求める必要があります。例えば、建築して9年6ヵ月の鉄筋コンクリートのマンションがあると仮定します。元来の耐用年数は法律上「47年」です。利用可能年数は「耐用年数×経過年数(端数切り上げ)×0.8」という式で求めることができるので、「47×10×0.8」で「37年(端数切捨て)」となります。定額法における耐用年数37年の減価償却率は0.028のため、購入金額にこの値を掛ければ、減価償却費が求められるのです。