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2017年3月30日

マンション投資で節税対策!?住宅取得控除のこと!?

マンション投資のメリットの一つが税金対策ができる点です。通常にお勤めの方では出来ない節税によって普段から稼いでいるお金を少しでも手元に戻せる手段としてマンション投資は最善の策です。相続のときにも役立つ税金対策になります。

マンション投資は節税対策として有効?

一般にお勤めのサラリーマン・OLにとって節税対策はほとんど縁のない話です。

マンション投資は簡単に節税の税金対策としても注目されている商品です。マンション投資をすると不動産投資ローンを組むことになるのが一般的ですので、そのために『ローンの金利分』の損益が生じることになるでしょう。また、マンションを購入し運用していく中で様々な必要経費を計上する事が出来ます。

 

その中でも『減価償却費』 に関してはかなり大きな割合を占めます

・建物の躯体(鉄筋コンクリート造・鉄骨コンクリート造は47年償却)
・建物の設備(設備の償却は15年償却)

いわゆる、躯体・設備の価値が毎年下がるという帳簿上の話で、躯体なら47年・設備なら15年で価値が0円になります。その為下落分は必要経費として計上できるのが減価償却費です。

 

※中古マンションの経過築年数の計算方法

ー 例として11年8か月経過したマンションとします ー

 ・月は省略して11年とします

 ・その数値に0.8を掛けます  11×0.8=8.8

 ・こちらの数値のコンマ以下切り捨てして8となる

 ・この数値を基に残存償却年数を計算

  躯体 47―8=39年 設備 15―8=7年

 ・この減価償却年数の償却率をあてはめて計算する

 

その他の経費計上として

 ・購入した後に支払う不動産取得税や毎年支払う固定資産税・都市計画税の税金関係

 ・建物管理費や修繕積立金、賃貸管理費等の建物や賃貸に関する管理に関する経費

 ・初年度は登記費用やローンの事務手数料、火災保険料等の諸経費

 ・その他、マンション経営を始める上で調査した資料や物件見学等で捻出した交通費などの雑費

 

家賃収入が得られる分だけ所得は増えますが、上記の様な様々な経費を計上し、確定申告をすることによって全体として赤字になっていれば本業の所得と合算(損益通算)させ、本来支払いべき所得税や住民税を節税する事が出来ます。

長期的に見ると減価償却費など必要経費に計上できる金額が減っていきますが、新たにマンションを購入して投資を繰り返していけば、長期間にわたって税金対策をしていくことも可能です。

マンション投資は相続税対策として有効?

長期的に見て理解しておいた方が良いのがマンション投資による相続税対策です。

亡くなって財産を遺族に渡すことになると、遺産が多いほど多くの相続税が発生します。その時に現金で資産を所有しておくのではなく、不動産としておくことによって評価額を下げる事が出来て税金対策が可能です。

 

不動産相続の場合には資産台帳や路線価から計算されることになり、土地については路線価の8割、賃貸で利用しているマンションの場合には3割程度に評価額を抑えることができます。納めなければならない相続税は一般的には安くなることが多いことに加え、現物資産として遺族に残せるのがメリットです。配偶者やお子様があらっしゃる方であれば、家賃収入が永続的な生活費になるので残されたご遺族は安心して生活が出来ます。

この様に、長生きした際の年金+αの収入口となると共に、残されたご遺族の遺族年金替わりにもなる事が現物資産のメリットです。

住宅ローンを組むことによる住宅取得控除は受けられる?

マンション投資は様々な形で税金対策にすることができますが、注意しなければならないのは住宅ローンとの関係です。

マンション投資の目的でローンを組む際には原則として住宅ローンを使用できないため、住宅ローン減税を受けることもできません。

しかし、自分も住むことを前提とした居住用のマンションや戸建ての購入を行う場合には、住宅ローン控除を併せて使用することができます。

住宅ローン減税は、あくまで自宅用の物件に対して適用できるものとされており、賃貸経営を目的とした投資用の物件に対して適用することはできませんので、上記記載のマンション投資による節税対策とは別物と考えましょう。