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2019年7月29日

マンションの「空室」にどう対処する? 入居付に関する話
記事コンテンツ/ [マンション投資]

不動産投資家が困る「入居付け」に対処するために

 不動産投資に限らず、どんな投資にもリターンとそれに伴うリスクが存在します。そして、どんな投資にもリスクに対する対処法というのが存在します。
不動産投資におけるリスクはいくつかありますが、そのなかでも最大のリスクであり=その対処法一つで大きくリスクを低減できるのが、「空室リスク」です。
空室リスクとは、投資した物件に入居者がいない(空室)ため、家賃収入が得られない状態にあることを言います。家賃収入が得られなければ、物件購入時に金融機関から借りたローンを返済することができませんし、そもそも不動産投資を続けることも難しくなります。
こうした空室リスクを避けるために、退去が発生したら次の入居者を募集する「入居付け」をすぐに行う必要があります。
なお、当然の事ながら、そもそも住環境が悪い場所や競合物件が多い場所、交通の便や治安の悪い場所に関してはその前の段階でのリサーチが重要なポイントになるという事は別の記事でお伝えしている通りです。

入居付けを適切に行うために知っておきたい管理会社の選択

 「入居付け」は不動産投資の場合、一般的にはオーナー自身で行なうのではなく、所有物件を賃貸管理している賃貸管理会社によって行なわれることがほとんどです。
賃貸管理会社は入居者の募集から選定、賃貸契約の締結、苦情処理、建物や設備の保守点検、家賃集金とオーナーへの送金、退去に伴う手続きなど賃貸経営に関するありとあらゆる業務をオーナーの代わりにこなしてくれます。
優れた賃貸管理会社であれば、オーナーは購入した後はほぼ全てお任せ、というところもあります。
一般的には不動産会社が『売主』として売買取引きをした場合には、その不動産会社のグループ内の管理会社や付き合いのある管理会社で賃貸管理をしてくれる場合が多いですが、『仲介』として売買取引きした場合には従前の賃貸管理会社を承継するケースが多くみられます。
その様な賃貸管理会社の中には、ずさんな体制の会社が存在していることも事実です。
たとえば、事前に何カ月も前から入居者から退去予告を受けているのにも関わらず、放置してしまい直前になってから入居者募集を掛けたため、入居希望者がなかなか集まらずに空室が数カ月続いてしまったというような事例もあります。
当然の事ながら空室が続けば続くほどオーナーにとってはマイナスです。退去しそうであれば、退去前からすぐに動き、なるべく空室期間を少なくするようにしてくれる管理会社を選ぶことが重要になるのです。オーナーの立場になって賃貸管理を行なってくれる会社をきちんと選びましょう。
また、賃貸管理会社によって毎月の管理手数料に大きな違いがあります。相場としては家賃の5%+消費税を管理手数料として支払うケースが多いですが、各管理会社によって設定はまちまちです。なお、賃貸借契約の条文や入居者募集方法の違いも多く見られます。

  • 賃借人の退去前予告期間(一般的に1カ月前予告)
  • 更新料の設定(一般的に1カ月分)
  • イニシャルコストの設定(敷金・礼金など)
  • 募集媒体(レインズ他ネットでの募集)
  • 賃貸の客付け路面店がある   等

この様に管理会社によって考え方や取り組みが大きく変わります。
事前にしっかりと確認して、大事な資産を任せられる賃貸管理会社かどうかの判断をしましょう。
購入した不動産会社に言われるがまま賃貸管理も任せてしまうと後々のトラブルの原因になります。資産運用として取り組まれる場合、毎月の管理手数料の差で年数を重ねると何十万もの差になる事があります。

魅力的な設備を揃えることで、入居のインセンティブになる

 空室リスクを減らすためには物件自体の魅力を磨くことも必要です。具体的には人気のある設備を取り入れるという方法があります。たとえば、全国賃貸住宅新聞が毎年発表している「入居者に人気の設備ランキング2018」を見てみましょう。

【単身向け物件】

第1位 インターネット無料サービス

自宅では通信量を気にすることなく大容量の動画を見たいというニーズが高いのかもしれません。

第2位 宅配ボックス

単身者向けのマンションですから、本人が留守の際に荷物を受け取ってくれる人はいません。その際にも宅配ボックスがあれば、再配達や受け取りに行く手間が大幅に無くなります。やはり留守にしがちな忙しい単身者にとっては人気の設備です。

第3位 エントランスのオートロック

特に女性の方には必須ともいえる人気設備です。マンションタイプであれば様々な方々が出入りするので、全く関係がない方でも入れる状況だと不安が付きまといます。犯罪に巻き込まれるリスクを軽減する為にも特に都心部では人気の設備です。

第4位 備え付けの家具や家電

不景気の世相を反映しているのか、又は一時的な仮暮らしなので住めれば良いという方が多いのか、最近では人気のある設備です。

第5位 浴室換気乾燥機

特に都市部では排ガス問題もありますし、日当たりの問題や、どんな人が住んでいるかばれてしまうので外に洗濯物を干せないというセキュリティの面においても人気の設備です。
梅雨の時期や冬などにも重宝するのは間違いないですし、忙しく働いている方にとっても便利な設備となります。

 とはいえ、単身世帯をターゲットとした不動産投資をスタートするにおいても、何から自分の物件のアピールを始めて良いのかわからないということもあると思います。そこで私たち株式会社クレドでは、オーナー様が投資しているエリアではどのような設備をアピールすれば良いのか、賃貸対象者の分析を行い適切な方法を紹介する事により空室を増やさないためのコンサルティングを行なっています。
現場の担当者が賃貸需要から入居者のニーズを細かく調査して、データに基づいて空室対策を行なっています。入居付けで苦労しているオーナー様にとても好評をいただいています。