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2019年5月22日

「入居シーズンに空室が埋まらなかったら値下げ」は正解? 空室対策の原則
記事コンテンツ/ [マンション投資]


目黒川の桜

春のシーズンを逃しても打つ手あり。空室対策を考える

不動産オーナーにとって「値下げして利回りを下げる」ことは苦渋の決断です。キャッシュフローの悪化を招き、ローンの返済が苦しくなり、想定していた繰上げ返済を実施できなくなるといった不本意な結果をもたらす可能性があります。また、これから不動産を購入されるオーナー様の懸念として「空室リスクをどう克服すればよいか」は大きな関心事かと思われます。

一例として大学キャンパス付近の物件をお持ちの場合、学生の入居者が入学や卒業を迎えて転居する春のシーズンを逃してしまうと、市況が冷え込むことが考えられます。そうした場合は空室対策として値下げを行うことがやむなしと思われる場合もお有りかと思いますが、実はその考えは半分誤りなのです。

不動産需要にはそもそも「シーズン」の概念はない

需要・供給曲線

スーパーの店頭に並ぶ果物や野菜は、需給曲線の原則に従って値付けがなされます。つまり、供給が増せば価格を下げて売り切る必要があり、供給が減れば価格を上げることができます。また、需要が増せば価格を上げることができ、需要が減れば価格を下げて売り切ることをめざします。

一方、不動産の需要はエリアの人口とその構成比によって決まります。引越しシーズンなどで人口移動のある時期であっても、結果としてエリアの人口や構成があまり変わらない場合は、需要の増減はないものとみなされます。
そのため通常の消費財を売る場合と異なり、家賃設定をする際は需要(入居希望者)の多寡ではなく「似た家賃相場の他物件と比べて見劣りがしないか」を唯一の判断材料として持つことが正解です。
好条件の物件にはシーズンであるなしに関わらず入居者は付きますし、悪条件の物件にはいつまで経っても入居者は付かないというのが原則です。ですので、入居者が増えるシーズンを待たず「物件のバリューを理解し、適正家賃を設定しておくこと」が空室対策の大原則であり、物件選定時点で投資の可否はほぼ決まっていると言われる所以です。

不動産は野菜や果物とは異なり、「多数の商材を売り切る」ことを目的とするものではなく、「一人(一世帯)の入居希望者が、自分が保有する一戸に入居してくださるかどうか」によって決まります。購入時から入居者の目線に立ち、「想定家賃で十分な魅力のある物件か? 同じエリアの他物件と比べてどうか?」を常に視座の中心に置くように心がけましょう。

そもそも空室リスクの低い物件を選ぶには

購入段階で空室リスクを引き下げたいという方に株式会社クレドがご提案したい物件として「都内築浅マンション」があります。

人気のある立地であればそもそも空室リスクは引き下がります。株式会社クレドでは物件販売だけでなく賃貸管理業務も行っており、物件を購入されたオーナー様の殆どが弊社の賃貸管理システムをご利用いただいております。

  • 集金代行契約・・入居者の募集、契約、クレーム処理、更新、解約、 原状回復等
  • 通常オーナー様が行う業務を全て代行いたします。

  • 家賃保証契約・・相場賃料を基準として90%の家賃をお支払い致します。

転勤などの引越し需要を狙うなど、シーズン外に空室期間が長引かないための対策を随時提案し、家賃相場や周りの物件の賃料動向を確認しながら柔軟に対応しています。

また、中古物件であることから家賃水準も新築と比べて低く相場に見合った賃料で設定されている物件が多いのも中古マンション投資の特徴です。
新築物件ですと、当初設定されている家賃設定が高額なので相場を知る事が何よりも大切で、新築物件だからといって相場よりも2万円近く高く設定されていることもある程です。

また、昨今では何かと話題になる「家賃保証契約」に関しても相場賃料からの家賃保証金額ではなく、新築物件の家賃設定からの家賃保証契約になっていたり、需要がないエリアで家賃保証だから安心だと営業活動をしている事が問題なだけで、適正賃料からの家賃保証契約は非常にまともな契約と言えます。

株式会社クレドでは月間1500物件程の中から業界トップクラスの厳しい仕入れ基準に基づく物件選定をし、オーナー様の視野を高く保ち、不安は最小まで引き下げた状態で物件のご購入をして頂いております。